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공인중개사

민법 및 민사특별법

김*욱

2023.08.21
박결교수님 두가지 질문입니다. (1) 입목등기된 입목은 저당권의 목적물이 될 수 있는 것은 등기했기 때문인가요? (2) 명인방법을 갖춘 수목의 집단은 저당권의 목적이 될 수 없는 것은 등기하지 않았기 때문인가요? 그런데 잘 이해되지 않는 점은 어떻게 저당권의 목적이 될 수는 없는데 소유권은 되는가요? 소유권도 등기가 있어야 효력이 있지 않나요?

박결 교수님의 답변

2023.08.23

안녕하세요! 박결입니다.

지금 확인해 보니 답변이 하루 정도 늦었네요.

많이 기다리셨을 텐데 진심으로 죄송합니다.


그럼 질문에 답변드리겠습니다!


저당권을 설정하는 행위는

물권행위입니다! 

즉, 처분행위인 것이지요.

따라서 저당권을 설정할 때에는 처분권이 필요하고,

목적물의 경우 독립, 특정되어야 합니다.


그럼 저당권의 효력이 미치는 목적물의 범위는 어떻게 될까요?


만약 X토지 위에 Y건물이 있다고 생각해 보겠습니다.


토지의 소유자가 토지에만 저당권을 설정하였습니다.

그런데 건물이 토지에 부합되어 있다면 저당권의 효력이 건물에도 미치겠죠?

즉, 만약 채무자가 돈을 못갚았을 때 토지에만 경매를 신청한다 하더라도 건물까지 경매목적물이 되어 경락인은 토지와 건물 모두를 소유하게 될 것입니다.


그런데 우리 민법은 토지와 건물을 별도의 부동산으로 봅니다.

그러므로 토지에만 저당권을 설정한 경우 건물에는 그 효력이 미치지 아니하지요.

즉, 건물이 독립,특정된 물건이기 때문인데요.

그걸 가능하게 하는 것이 바로 <공시>입니다.

토지의 등기와 건물의 등기는 서로 다르기 때문에

별도로 공시할 수 있고 별개의 부동산으로 취급받을 수 있죠.


이와 같이 목적물이 등기 기타 등록등으로 공시될 수 있을 경우에는 다른 물건에 설정된 저당권의 효력이 미치지 아니합니다.


예를 들어 토지에 나무를 심었다면?

보통 이런 경우 나무는 토지에 부합되어 버리겠죠?

즉, 토지에 설정된 저당권의 효력이 나무에도 미치게 됩니다.


그런데, 만약 그 나무들이 입목등기로 별도로 공시되어 있다면?

토지의 저당권 효력이 입목등기로 공시된 나무들에는 미치지 아니하는 것입니다.


그래서 토지와의 관계에서

건물, 입목등기 입목, 등록가능한 자동차, 선박, 광업법 수산업법에 의해 공시 가능한 물건등에는 저당권의 효력이 미치지 않습니다.


그런데! 여기서 명인방법이 문제가 됩니다.

명인방법은 우리 민법전에서 규정하고 있는 공시방법이 아닙니다. 다만, 관습법에서 인정하는 공시방법이지요.


하지만, 명인방법으로 공시된 물건에는 저당권의 효력이 미치는데요,

판례는 <명인방법은 공시방법으로서는 등기와 같이 완전한 것이 못되므로 소유권의 이전 또는 보유(예컨대, 토지만을 팔고 산림은 보유하는 것)의 경우에만 이용할 수 있고, 저당권 등의 설정은 불가능하다.>

라고 판시하였습니다.


즉 명인방법은 인정하지만 완전성이 떨어진다고 본 것이지요.


-박결 드림-

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