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민법 및 민사특별법

김*선

2023.08.17
교수님 문제 2개 질문드려여 ㅠ.ㅠ 1. 甲은 乙의 저당권이 설정되어 있는 丙소유의 X주택을 丙으로부터 보증금 2억원에 임차하여 즉시 대항요건을 갖추고 확정일자를 받아 거주하고 있다. 그후 丁이 X주택에 저당권을 취득한 다음 저당권 실행을 위한 경매에서 戊가 X주택의 소유권을 취득하였다. 다음 설명중 옳은것은? ⓛ乙의 저당권은 소멸한다 ②戊가 임대인 丙의 지위를 승계한다. ③甲이 적법한 배당요구를 하면 乙보다 보증금 2억원에 대해 우선변제를 받는다 ④甲은 戊로부터 보증금을 전부 받을때까지 임대차관계의 존속을 주장할수있다 ⑤丁이 甲보다 매각대금으로부터 우선변제를 받는다. →정답은 1번인데요~ 4번은 왜 틀린건가용? 2.乙은 甲소유 주택을 2006년 8월5일 보증금 8천만원, 기간은 같은 해 9월 5일부터 1년 6개월로하여 甲과 임대차계약을 체결하였다. 乙은 같은 해 9월 5일 보증금을 지급하고 가족과 함께 이사하면서 자신의 주민등록은 사업상 그대로 둔 채 가족만 전입신고를 하고 확정일자를 받았다. 그 후 2008년 10월 10일 甲은 丙에게 그 주택을 매도하고 이전등기해 주었다. 乙은 2008년 10월 26일 현재 그 주택에 거주하고 있는데, 현재까지 계약갱신에 관한 당사자들의 아무런 조치가 없었다. 다음중 틀린설명은? ⓛ乙의 임차권은 대항력을 가진다. ②乙은 2006년 9월 6일 9시부터 우선변제권을 갖는다 ③乙은 2008년 10월 26일 현재 丙에게 보증금반환을 청구할 수 있다. ④乙이주택의 양도사실을 안 즉시 이의를 제기한 경우 甲의 임차보증금반환채무는 소멸하지 않는다 ⑤임대차가 종료한 경우에도 乙이 임차보증금을 반환받을때까지는 임대차관계는 존속한다. →정답은 3번인데요, 3번지문이 왜틀린건가용?

박문호 교수님의 답변

2023.08.17

안녕하세요. 


지금 민사특별법 공부를 하시는가 봅니다. 


질문하신 문제는 제가 3월 달에 수업을 하면서 모두 풀어드린 문제입니다. 그 수업을 보지 않으신 것으로 생각하고 답변을 합니다. 


먼저 문제 1번은 법률관계를 먼저 파악해야 합니다.


임대인은 병

1번 저당권(을) - 임차권+대항요건+확정일자(갑) - 2번 저당권(정)  의 경우로 정이 경매를 신청했으니 1번 저당권은 당연히 소멸하고 임차인 갑의 대항요건도 당연히 소멸합니다. 즉 이 경우에는 경락인에게 대항을 못합니다. 아주 쉽게 방을 빼야 합니다. 그래서 4번 지문이 틀린 것입니다. 


문제 2번 

역시 법률관계를 먼저 파악해야 합니다. 


임차인 을이 대항요건을 갖춘 후에 임대인 갑이 병에게 매도하고 묵시의 갱신이 된 경우입니다.

양수인 병은 임대인의 지위를 승계합니다. 

그런데 묵시의 갱신이 되었으니 갱신된 임대차 기간은 2년이 되고 병은 해지통고를 할 수 없고 임차인은 을은 언제든지 해지통고를 할 수 있고 3월이 경과하면 임대차가 소멸하니까 그때 갑은 병에게 보증금반환을 청구할 수 있는 것이지 바로 돈 달라고 할 수는 없습니다. 

이해되셨나요?


감사합니다.  


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