안녕하세요! 예비중개사님. 박결입니다.

우선 답변이 늦어 죄송합니다.

우선 질문 1을 답변드리고

질문 2,3을 한꺼번에 답변드릴게요.

저번에도 말씀드렸지만,

선생님께서는 합격만 하시면

필드에서 맞닥드리는 다종다양한 문제를

입체적이고 창의적으로 해결해 내실 수 있을 것이란 기대가 듭니다!!

그럼 본론으로 들어가 보겠습니다.

<질문1>

Q. 공유물의 처분과, 공유지분의 처분

민법 제264조(공유물의 처분, 변경) 공유자는 다른 공유자의 동의없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못한다.

민법 제263조(공유지분의 처분과 공유물의 사용, 수익) 공유자는 그 지분을 처분할 수 있고 공유물 전부를 지분의 비율로 사용, 수익할 수 있다.

민법 제264조에서는 공유물을 처분변경할 시 전원의 동의를 요합니다. 그런데 263조에서는 자유롭게 그 지분을 처분할 수 있다고 하지요?

양자의 차이가 무엇진가에 관한 질문이었습니다.

제가 수업시간에 설명하는 방식이 아닌,

질문 주신 기획부동산 사건에 대입하면 쉽게 이해하실 수 있을 것 같아 그 사례를 예로 들어 설명드리겠습니다.

제작년에 있었던 사건으로 기억하는데요,

제주도에 있는 X토지가 있습니다.

그 토지에 기획부동산이 침투하여

우선 그 토지를 매입하고, 리조트건설을 명분으로 400여명의 투자자를 모집해 지분쪼개기 방식으로 그 토지의 지분을 팔았지요. 그런데 그 땅은 리조트건설을 할 수도 없고 외진 곳에 있어 사용하기도 쉽지 않은 땅이었습니다.

그리고 기획부동산이 법인해산 후 사라진 사건입니다.

투자자들은 결국 거액의 매수대금을 납입하고

X토지의 지분 (1/400이라고 하겠습니다.)씩을 받은 것이지요?

그런데 피해자들은 실제로 그 토지에 관하여 소유권을 행사하기 매우 어려운 상황이 되었습니다. 그래서 문제가 되었지요. 왜 그럴까요? 또 피해자들은 어떤 법률적 해결방법을 강구할 수 있을까요?

먼저, 민법 제264조에서는 공유물을 처분변경할 시 전원의 동의를 요합니다.

토지의 일부에는 저당권을 설정할 수 없고, 그 일부를 목적으로 소유권이전을 할 수 없지요?

즉, 공유물이라고 하는 것은 그 토지 전체 (X토지 1필지 모두)를 말합니다.

즉, 공유물을 처분하는 경우에는 그 1필지 X토지를 전부 매도하는 것이므로 모두의 동의가 필요합니다.

하지만, 400명 모두의 동의를 받기는 정말 어려웠지요.

그래서 다음으로 생각한 방법은 

토지를 분할하고 처분하는 것이었습니다.

그러면 분할된 토지는 단독소유가 되므로 자유롭게 처분할 수 있기 때문입니다.

공유물의 분할은 먼저 협의에 의해

현물분할(토지를 400개로 쪼개는 것), 대금분할(공유물을 경매를 통해 팔고 그 대금을 400개로 나누어 갖는 것), 가격배상(1명이 토지를 소유하고 399명에게 가액을 지급하는 것)

의 방식으로 할 수 있습니다.

그런데 400명이 모여서 분할협의를 하는 것이 쉽지 않았겠지요?

그러면 재판을 통해 공유물 분할을 청구할 수 있습니다.

(공유물 분할의 소는 형성의 소이고, 형성청구 이므로 187조 등기없는 물권변동인 것 기억나시죠?)

그런데 공유물분할의 소는 공유자 전원이 재판의 당사자가 되어야 합니다. (이를 민사소송에서는 고유필수적공동소송이라고 합니다.)

토지를 공유하고 있는 자 중에 1명이라도 소송에서 빠져 있다면, 그 자는 갑자기 자기 소유물이 어느 날 분할되는 것을 받아들여야 하는 것이 강제되는 꼴이기 때문에 모두가 참여해야 하는 것입니다.

그런데, 여기서 400명이 모두 모이는 것이 힘들었습니다.

즉, 토지 전부를 처분하는 것은 모두의 동의가 필요한 것이므로 불가능 했지요.

다음으로 고려해 볼 사항은 민법 263조 지분의 처분입니다.

제가 공유의 경우 소유권은 그 지분위에 있다고 했습니다.

즉, 1필지 토지위에 추상적으로 존재하는(구체적으로 어느 특정부분이 아니라) 지분은 자유롭게 처분할 수 있습니다.

실제로는 등기에서 1/400 지분을 타인에게 매매를 통해 양도함 이라고 원인이 되어 있으면 가능하지요.

공유물의 처분은 전부를 처분하는 것이고, 지분의 처분은 자기 지분만 처분하는 것이므로 차이가 있습니다.

그런데 위 기획부동산 사례를 살펴보면

실제로 처분, 사용도 쉽지 않은 땅의 지분을 

매수할 사람을 구하는 것이 쉽지 않겠지요?

그래서 피해자들이 소유권(공유)을 취득했지만,

사용수익하기도 마땅치 않고 처분도 실질적으로 하기 어려운 매우 난감한 상황에 빠진 것이었습니다.

<질문 2,3>

민법 제265조(공유물의 관리, 보존) 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정한다. 그러나 보존행위는 각자가 할 수 있다.

공유물의 관리행위란 무엇일까요?

공유물을 이용하고 개량하는 행위를 모두 아우르는 표현인데요, 대표적으로 그 목적물을 임대하는 행위가 포함됩니다.

예를 들어 타인에게 토지 전체를 임대하는 행위 (관리행위)는 지분의 과반수권자가 단독으로 할 수 있는 것입니다.

그런데 이용,개량하는 것이 관리행위라고 했지요?

따라서 과반수권자가 그 토지를 단독으로 점유하고 있는 것도 관리행위에 해당할 수 있다는 것이 판례의 태도입니다. 

그런데! 여기서 문제가 발생하여 대법원까지 간 것이지요.

우리가 토지를 점유한다는 것은

그 토지에 건물을 짓고 그 건물을 소유하는 행위도 포함한다고 배웠습니다. (물권적청구권은 소유자가 점유자에게 청구할 수 있는 권리인데, 토지의 소유자는 그 지상의 건물소유자를 피고로 하여 철거소송을 할 수 있습니다.)

즉, 이와 같은 법리에 의하면

토지의 과반수지분권자가 그 토지에 건물을 신축하여 단독으로 그 건물을 소유하는 것은 토지를 점유하는 것이므로 관리행위로 볼 여지가 있는 것입니다.

그런데, 여기서 대법원은 다음과 같이 판시합니다.

관리행위란 목적물의 처분이나 변경에까지 이르지 아니할 정도로 목적물을 이용, 개량하는 행위를 말하는 것이다.

아울러 사용·수익의 내용이 공유물의 기존의 모습에 본질적 변화를 일으켜 '관리' 아닌 '처분'이나 '변경'의 정도에 이르는 것이어서는 안 될 것이고, 그 대표적인 예로, 다수지분권자라 하여 나대지에 새로이 건물을 건축한다든지 하는 것은 '관리'의 범위를 넘는 것이 될 것이라고 보았습니다. (대법원 2001. 11. 27. 선고 2000다33638, 33645 판결

정리하자면 토지를 단순히 점유하는 것이 아닌

건물을 신축하는 행위는 더 이상 관리행위로 볼 수 없고 변경에 이르는 행위이므로 모두의 동의가 필요합니다.

-박결 드림-