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질문글 감정평가 원가법

공인중개사

부동산학개론

신*식

2020.06.28

초기(매년)감가액 산출 시 감가총액을 전 경제적 내용연수로 나누는데 3순환과정 복습문제(6)의

5번 문제에서처럼 재조달원가를 기준으로 내용연수만료 시 잔존가치를 계산하므로

감가총액은 전 경제적 내용연수 기간인 50년간의 감가총액이 아니고 5년이 경과한 기준시점부터 45년간에 해당하는 금액이므로 4억 5천 / 45년 과 같이 산출해야 한다고 생각이 되는데, 제가 잘못 이해하는 포인트가 무엇인지

지적해주시면 고맙겠습니다.

 

수고하세요!

 

 

신관식 교수님의 답변

2020.06.28
늘 행복하십시오.

건물이 신축된 시점부터 내용연수 만료시까지 일정액씩 감가되지요?
그래서 감가액은 기준시점 현재 잔존 내용연수가 아닌, 신축시점을 기준으로 하여 전 경제적 내용연수를 사용합니다.

물론 잔존가치는 기준시점에서 새롭게 계산한 재조달원가를 기초로 합니다.
재조달원가는 신축시점부터 기준시점까지의 건축비 변동 등을 고려하여 구한 가격입니다.

기준시점에서 재조달원가 5억원이고, 잔존가치 10%이면 잔존가치가 5천만원이이죠? 따라서 감가총액은 4.5억원 = 재조달원가 5억 - 잔존가치 5천만원이니다.

이렇게 구한 감가총액을 잔존 경제적 내용연수 45년이 아닌, 전 경제적 내용연수 50년으로 나누어야(평분) 합니다. 기본서 538페이지 참고하시기 바랍니다.

분모 값을 잔존 경제적 내용연수로 하게 되면, 논리적으로도 맞지 않습니다.
문제의 조건을 경과연수 45년, 잔존 졍제적 내용연수 5년...이렇게 바꾸어보면... 감가총액 4.5억원 / 5년 = 매년 감가액 9천만원....
이렇게 구한 매년 감가액 9천만원 곱하기 경과연수 45년 = 40억 5천만원....이상한 결과가 도출됩니다. 아니라는 것이지요~

따라서, 매년 일정한 감가액은 감가총액을 경제적 내용연수(50년)로 나누어서 구하게 됩니다.

감사합니다~
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