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질문글 공동근저당에서 이시배당

공인중개사

민법 및 민사특별법

김*욱

2023.08.25
차민혁 교수님 깔끔히 딱 떨어지는 강의 감사드립니다. 핵심이론에서 공동저당권에 대해 알기 쉽게 이해하였습니다. 칠판 판서글씨가 매우 또렷하고 정돈된 느낌이라 정리하는데 큰 도움이 되고 있습니다. 그리고 강의전달력이 무척 뛰어나신 것 같습니다. 공동저당권은 명료하게 이해하였고, 다음파트인 공동근저당권을 혼자 공부하다가 질문사항이 하나 있습니다. 공동근저당에서 이시배당이 이루어지는 경우에 있어 "공동담보의 나머지 목적 부동산에 대하여 공동근저당권자로서 행사할 수 있는 우선변제권의 범위는 이후에 피담보채권액이 증가하더라도 최초의 채권최고액에서 우선변제받은 금액을 공제한 나머지 채권최고액으로 제한된다"(대판 2017.12.21, 2013다16992 전원합의체). 여기서 최초의 채권최고액은 이후에 다시 셋팅하여 새로이 정할 수 없는 것인가요? 예를들어 최초의 채권최고액을 30억원으로 하었다가 기본거래계약에서 물품외상 등이 추후 기하급수적으로 늘어나 결산일 기준 최초의 채권최고액을 넘는 일이 발생했고(40억원이라 가정해보겠습니다), 이에 불안을 느낀 공동근저당권자는 채무자의 부동산이 담보력이 충분하여 (합 3개, 100억원 상당), 채권최고액을 추후 50억원으로 증액, 변경이 가능하다고 생각되는데 판례에서는 최초의 채권최고액을 고정시키고 나머지 채권최고액으로만 제한하였는지가 궁금합니다.

차민혁 교수님의 답변

2023.08.29

예를 들어,

A, B 부동산에 대한 공동근저당권자 甲이 있는 경우,

공동근저당권의 채권최고액이 1억이라고 가정하면,

A부동산의 매각대금에서 3000만원을 변제받았다면,

B부동산의 매각대금에서는 7000만원을 우선변제받을 수 있는 것이지,

B부동산에서 1억을 우선변제받을 수 없습니다.


위 내용이 말씀해주신 판례의 내용입니다.


말씀해주신 채권최고액을 증액하는 것도 가능합니다.

채무자와의 관계 속에서 합의가 되고, 후순위에 이해관계 있는 권리자가 없다면, 채권최고액을 50억으로 증액하여, 추가적인 우선변제권을 행사할 수 있을 것입니다.


그런데 현실적으로 채무자가 경매를 당하고 있는 상황이라,

채권최고액을 증액하는 것은 쉽지 않을 것으로 생각됩니다.

왜냐하면 채권최고액을 증액하려면 돈을 더 빌려줘야 하는데,

경매를 당하는 중인 채무자에게 돈을 더 빌려주는 상황은 쉽지 않을 것으로 생각됩니다.

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