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질문글 (+)의 레버리지 효과

공인중개사

부동산학개론

고*준

2023.08.24
교수님 안녕하세요. 27회시험 19번 부동산투자 레버리지효과 지문에 관련된 질문입니다. "부의 레버리지효과가 발생할 경우 부채비율을 낮추어서 정의 레버리지효과로 전환할 수 있다" 라는 지문이 틀린지문인데요. 교수님 해설지에 보면, 부채비율을 낮추면 자기자본수익률은 상승할 수 있지만, 정의 레버리지가 되지는 않는다고 하셨는데요. 정의레버리지는 : 차입(저당)이자율보다 자기자본수익률이 더 큰경우인데.. 위의 경우 부채를 줄이다 보면 어느순간은 이자율보다 자기자본수익률이 커지는 순간이 와서, 결국 정의레버리지로 전환될 수 있는거 아닌가 해서 질문 드립니다.

신관식 교수님의 답변

2023.08.26

늘 행복하십시오~


계산과정을 일일이 다 설명드려서 개념을 정리하는 것이 때로는 많은 수험생들에게 불편함을 느끼게 할수도 있습니다.

그래서, 질문하신 내용은 직관적으로 대응하실 필요가 있는 지문입니다.


여기에 계산과정을 다 기술하는 것이,,, 받아들이시는 것이 다소 어려움은 있을 것입니다.

숫자로 표기해드립니다.

대부비율 80% 일때(지분투자액, 즉 지분비율 20%입니다),  

차입금리 15% > 총투자수익률(순영업소득에 해당합니다) 14% > 지분투자수익률 10%,,,,, 이 상태가 부의 레버리지입니다.

계산과정에서 %는 제외하고 계산합니다.

지분투자수익률 10% = 분자값 총투자수익률 14 - 부채서비스액(대부) 80 x 0.15 / 분모값 지분투자액 20.....으로 계산됩니다.


대부비율을 10%로 줄여보겠습니다(지분비율이 90%가 됩니다)

지분투자수익률 약 13.8% = 분자값 총투자수익률 14 - 부채서비스액(대부) 10 x 0.15 / 분모값 지분투자액 90... 으로 게산됩니다.

이 결과를 정리하면

차입금리(저당수익률) 15% > 총투자수익률 14% > 지분투자수익률 약 13.8% .... 가 되지요?

부의 레버리지 상태에서 대부비율이나 부채비율을 대폭 줄여도 여전히 지분투자수익률이 차입금리(저당수익률)를 상회하지 못합니다.

따라서,

부의 레버리지 상태에서 대부비율이나 부채비율을 낮추어도(여전히 부의 레버리지 상태입니다) 정의 레버리지로 전환되는 것은

아니다....입니다.


때로는 직관적으로 대응하실 필요도 있구요~ 차후에 해당하는 내용을 9~10월 과정에서 설뎡드릴 기회가 있을 것입니다.

감사합니다~



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