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공인중개사

민법 및 민사특별법

김*미

2019.05.30
부동산 경매진행시 선순위 저당권(말소기준) 아래로는 모두 소멸된다 하셨는데 이말이 이해가 잘 안가요 말소기준 아래로는 배당을 못 받는다는 뜻인가요!? (1)부동산 경락대금이 5억일때 다음순서대로 등기된경우 배당이 어떻게 되는 건가요 1. 선순위저당권 2억 / 2. 임차인 대항력 1억 / 3. 후순위저당권 1억(경매신청인) / 4. 임차인 대항력 2억 / 5. 임차인 대항력+확정일자 2억 /제 생각에는 2-1-3-5-4 순으로 배당되는거 같은데 맞을까요 ㅋ /////// (2) 4번 5번의 임차인은 반환받지 못한 보증금은 경락인에게 청구하거나,받을때까지 임대차를 주장할수 있다고 알고 있는데 -말소기준아래로 소멸이 된다는 뜻을 이해 못함 ////// (3) 이번 새로운 판례에서 보증금반환청구는 10년이후까지도 가능하다 하셨는데 이런 경우에도 주장할수 있나요 어렵습니다 ㅋㅋㅋㅋ^^

채희대 교수님의 답변

2019.06.02
안녕하세요

1. 소멸된다는 것과 배당을 못 받는 다는 것은 전혀 다른 말입니다.
경매시에 모든 저당권은 소멸하지만 순위에 띠라 배당을 받는 것입니다.

2. 2번과 4번 임차인이 확정일자를 갖추지 않은 상태라면 우선변제를 받을 수 없습니다. 또한 아무리 대항요건을 갖추었어도 말소기준권리 후의 임차인은 경락인에게 대항할 수 없습니다.

주택임대차 강의 부분은 꼭 다시 한 번 수강하시기 바랍니다.

3. 두가지 판례를 섞어서 이해하겼네요
보증금반환채권은 10년의 소멸시효에 걸리므로 10년이 지난 후에는 행사할 수 없습니다.

이상 답변드립니다.
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