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질문글 5장 질문입니다~

공인중개사

부동산학개론

엄*현

2017.08.05

안녕하세요. 교수님.

항상 실강으로 뵙고 질문했었는데,

당분간 인터넷 강의로 듣다보니 이렇게 질문을 올립니다.

 

5장 투자론 강의 중 복습하면서 궁굼증이 생겨서 질문합니다.

 

8번 문제 - 현금흐름 계산에서 세전현금수지를 산정할 경우 필요한 항목은? 인데

                보기 중에 "연간 이자비용"이 있는데, 이것은 왜 필요한 항목에 해당이 되는건가요?

                영업소득세를 구할때 보면,

                "과세세율 = 순영업소득 + 대체충당금 - 이자 - 감가상각비"로 되어있기 때문에

                해당이 안되는것이 아닌지요?

                공실 및 불량부채(채권) 대손충당금 & 영업경비 & 부채서비스액에 포함이 된다면 어느부분인가요?

 

38번 문제 - 3번 지문에 보면,

                  부(-)의 지렛대 효과가 존재할 때, 대출기간을 길게하면 할수록 부(-)의 지렛대 효과는

                  이전보다 확대 될 것이다. 라고 수정하였습니다.

                  이유는 수익률이 떨어지기때문에 그런 것 인가요?

 

                  만약, 반대로

                  정(+)의 지렛대 효과가 존재할 때, 대출기간을 길게하면 할수록 정(+)의 지렛대 효과는

                  이전보다 축소 될 것인지요?

 

공부할수록 실력이 늘어야하는데 궁굼증만 늘어나고 실력은 제자리인 기분인지라.. 부족한게 많네요ㅠ

답변 부탁드릴게요 교수님!!

감사합니다~

신관식 교수님의 답변

2017.08.07
늘 행복하십시오.

부채서비스는 융자조건에 따라 그 표현이 달라질 수 있습니다.
세전현금수지를 구하기 위해서는 부채서비스액이 필요하지요?
이를 저당지불액, 원리금상환액, 혹은 연간이자비용이라는 표현으로도 사용됩니다.

다만, 세후현금수지를 구하기 위해서는 영업소득세와 이를 계산하기 위한 건물의 감가상각비는 필요하지 않습니다.

부(-)의 지렛대효과는 자기자본수익률이 차입이자율보다 낮은 경우를 의미합니다. 즉 자기자본수익률이 차입이자율을 감당하지 못한 결과입니다.
부채로 인해 자기자본수익률이 하락하고 있으니..즉 손해를 보고 있으니 대출기간을 길게 하면 할수록 자기자본수익률은 더 하락하게 됩니다.

정(+)의 지렛대효과는 차입이자율보다 자기자본수익률이 큰 경우입니다. 부채(차입)으로 인해 자기자본수익률이 상승하고 있으니 대출기간을 길게 하면 할수록 이전보다 자기자본수익률은 더욱 상승한다는 뜻입니다.

단순하게 정리하는 내용입니다.

감사합니다.
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