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질문글 대항력이요...

공인중개사

중개사법령 및 실무

유*연

2016.09.12

늘 한결같은 세심한 강의 감탄하면서 듣고있습니다,,  감사합니다.

 

대항력있는 임차인에서요, 임차인이 살고있는 중 주인이 바뀐 경우에는 이미 살고있던 임차인은 대항력있는 임차인이 되는건가요? 같이 살고있던 다른 세입자들은 이미 바뀐경우이구요.

확정일자를 받긴했는데 어찌하다보니 현재 살고있는 세입자들보다는 늦게 받았구요.

경매가 실행되고 보증금을 다 못 받는 경우 보증금을 다 받을 때까지 살다가 보증금을 다 받은 후 나갈 수 있는건지 궁금합니다.

현재 주인이 세입자보다 주민등록을 늦게 했을테지 저당권이 있어도 후순위일거 같은데요..아닌 경우라면 어떤게 있는지도 궁금합니다.

 

두서없는 제 질문이 잘 전달됐는지 모르겠습니다,, 바쁘실텐데 죄송합니다...

 

열씸히 해서 좋은 결과로 보답해드리고 싶습니다^^

환절기 건강 잘 챙기십시오.

 

감사합니다.

 

 

 

황정선 교수님의 답변

2016.09.14

-답변드립니다.

-대항력에는 두가지가 있다고 생각하시는 것이 좋습니다.

-첫째, 대항요건을 갖춘경우 주택이나 상가의 건물주가 변경(매매나 상속 등)되더라도 새로운 소유자에게 대항할 수 있습니다. 이때는 임차인이 대항요건을 갖춘 시점이 반드시 말소기준권리 보다 선순위일 필요는 없습니다.

-둘째, 주택이나 상가가 경매나 공매되는 경우입니다. 이때에는 임차인이 대항료건을 갖춘 시점이 매우 중요합니다. 즉, 말소기준권리 보다 후순위일 때에는 대항력이 없으므로 보증금을 못받고 명도의 대상이 될 수 있습니다.

-확정일자를 통한 우선변제권은 경매나 공매절차에서 행사할 수 있는 것이고 후순위 보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리입니다.

-이상 답변드립니다.
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