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질문글 법정갱신(상가건물 임대차보호법)

공인중개사

민법 및 민사특별법

김*욱

2023.08.11

박결 교수님-

질문은 수험생의 가장 강력한 권리라는 말에 용기내어 질문드립니다. 혼자 책을 공부하다보면 모르는 내용이 반드시 나오는데, 두리뭉실하게 이해하지 말고 확실히 알때까지 공부하라는 교수님 말씀에 힘을 얻어 다음과 같이 질문드립니다.

[상가건물 임대차 보호법]

1. 갱신요구권의 최대기간: 법정갱신된 경우 갱신요구기간 최대 10년이 적용되지 않는다(판례). (핵심요약집p.244)

(질문) 최대 10년이 적용되지 않는다 하면, 몇년이 적용된다는 의미인가요? 최대 2년인지, 4년인지, 9년인지.. 알수가 없습니다.

2. 법정갱신: 법정갱신은 묵시갱신과 같은 뜻으로 이해했습니다(핵심요약집p.243). 

(질문) 갱신은 묵시갱신(법정갱신)과 갱신요구권 두 가지가 있는 것으로 알고 있습니다. 그런데, 갱신요구권이 아닌 묵시갱신(법정갱신)일 경우 갱신요구기간 최대 10년이 적용되지 않고, 반대로 갱신요구권일 경우 갱신요구권의 최대기간은 최초임대차를 포함하여 10년의 범위 안에서 행사할 수 있다(핵심요약집p.244)로 해석할 수 있는데, 묵시갱신(법정갱신) 과 갱신요구권에서 이처럼 기간의 차이가 발생하는 이유가 무엇인지 궁금합니다.

박결 교수님의 답변

2023.08.13

안녕하세요! 박결입니다.


선생님의 말씀! 지당하십니다.

모르는 내용이나 이해가 완벽하지 않다고 느낄때,

바로 그 지점이 돌아서면 바로 잊어버리는 부분입니다.

그런 부분이 나오면 당연히 질문으로 완벽히 이해해야 끝까지 기억에 남는 것이라 생각해요!

화이팅 하십시오!!


<질문 1>


질문주신 내용은 간단한 사례로 충분히 이해가 가능합니다.

244페이지에 주의 부분이 헷갈릴 수 있게 기술되어 있는데요,

<법정갱신과 갱신요구권은 전혀 관계가 없다>

라고 정리하시면 됩니다.


갑은 서울에 상가를 소유하고 있습니다.

을은 그 건물 일부를 임차하였는데요 환산보증금은 9억 미만이었습니다.

계약기간은 총 8년으로 했지요.


그런데 계약이 끝나갈 무렵 을은 갑에게 갱신요구권을 행사합니다.

별다른 제한사항이 없었기 때문에 갑은 갱신요구를 거절할 수 없었지요.


그럼 갱신요구할 수 있는 기간은 언제까지일까요?

최초임대차를 포함해 최대10년 이므로 계약갱신은 2년 더 가능했습니다.

그렇게 을은 10년동안 임차를 하여 식당을 영업했는데요

2년이 더 지났는데 계약 종료 전 6월에서 1월 전까지 

갑으로 부터 아무 통지가 없었습니다.

이 경우 1년이 법정갱신이 되었지요.


그런데 총 10.5년이 지났을 때

갑이 을에게 10년을 초과하였으므로 법정갱신의 효력이 없다고 주장하여 

가게를 빼달라고 요구했습니다.


을은 여기서, 법정갱신은 갱신요구권의 최대기간 10년과는 상관이 없으므로

법정갱신된 11년을 꽉 채우겠다고 주장할 수 있는 것입니다.




<질문2>

정확히 계약의 갱신에는 

1)당사자 의사에 의한 갱신

2)법정갱신


이렇게 두가지가 있습니다.

당사자가 합의로 계약을 갱신할 수 있고요, 당연히.

묵시의 갱신도 가능합니다.

우리 민법에서 묵시라는 개념을 다음과 같이 기억하라고 말씀드린바 있습니다.

묵시라는 것은 명시적 합의와 법률상 같이 취급할 수 있는 행위를 한 경우 인정된다


그럼 묵시의 갱신은 왜 인정될까요?

우리 민법은 계약의 종료에 이르렀는데 당사자가 계약종료의 의사를 명확히 밝히지

않는 다면 그것은 계약을 연장하는 의사로 볼 수 있다고 합니다.

즉, 계약종료의 의사표시를 안한 것을 계약갱신과 법률상 같이 취급할 수 있다는 말이지요.


그런데 이렇게 두 가지 갱신 가능성이 있는 가운데,

상가임대차보호법과 주택임대차보호법(은 2020년에 비로소 도입했습니다.)

임차인의 의사만으로 갱신할 수 있는 경우를 만들었습니다.


위의 1)과 2)는 결국 임대인의 의사가 포함되는 갱신의 경우인데요,

임대인의 의사를 배제, 즉 임차인을 더! 더더! 더더더!!! 보호하기 위해 

특별히 인정하는 규정을 만든 것이지요.

따라서 계약갱신요구권은 특별한 사정이 없는 경우 10년을 보장하는

임대인에게 매우 불리하고 매우 예외적인 제도입니다.

(그래서 도입도 매우 늦었고요)


따라서 공평의 원칙상

임대인을 위한 약간의 제한이 있습니다.

총 기간은 10년으로 제한하고, 갱신거절 사유를 8가지 정했으며주임법의 경우 한 번만 요구할 수 있게 한 것이지요.


말씀드린바와 같이 묵시의 갱신은 당사자 의사를 추단하여 인정하는 것이므로 10년을 적용할 필요가 없습니다.

(원치 않으면 바로 갱신거절하면 되니까요.)

하지만 갱신요구에 의한 갱신은 임대인 의사를 배제한 제도로 10년 제한이 있는 것입니다.



-박결 드림-

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