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질문글 상임법 갱신거절

공인중개사

민법 및 민사특별법

김*욱

2023.08.11
박결 교수님,

상임법에서 임차인이 임차료 3기 연체시 임대인이 갱신거절 할 수가 있다고 나오는데, 그럼 코로나19처럼 특수한 상황으로 인해 임차인이 부득이한 사정에 의해(불가항력, 국가재난 등) 3기 연체되었을 때에도 임대인이 법에 정해진 바에 따라 갱신거절할 수 있나요? 좀처럼 쉽게 이해가 되지 않습니다.. 만약 그렇다고 하면, 세들어 있는 전국의 모든 상인들이 갱신거절되어 길거리에 나앉을 판인데.. 상식적으로 납득이 어렵습니다. 혹시 이와 관련된 특별법이 있는 것인지 궁금합니다. 

박결 교수님의 답변

2023.08.13

우선!

우리가 법적 사실을 판단할 때에는 균형적인 시각이 필요합니다.


임대차도 마찬가지인데요,

상가임대차의 경우, 실제로는 임대인은 갑의 위치에 있고

임차인이 항상 불쌍하게 느껴지는 것도 사실입니다.


하지만, 법적으로 보았을 때에는

임대인도 재산권이라는 헌법상 권리가 있고,

임차권은 채권에 불과하기 때문에 

임차인의 지위가 물권자인 임대인에 비해 약한 구조인 것이 사실입니다.

그렇기 때문에 임대차보호법등 임차인을 보호하는 것을 목표로 하는 다양한 제도가 생긴 것입니다.

임차인의 지위는 점점 강화되어 거의 물권화 되었다고 많이 말하지요.


하지만, 법은 균형적으로 보아야 한다고 했지요?

계약은 그 기간이 있습니다.

따라서 계약기간이 종료하면 임대차도 종료하는 것이

당사자의 의사에 합치합니다.

계약의 갱신은 그 다음문제이지요.


다만, 당사자의 의사에는 임대인의 의사도 포함되는 것이므로

일방적으로 갱신을 거절할 수 있습니다.

그런데 여기서 또 한 걸음 나아가 임차인을 보호하는 규정이 생깁니다. 그것이 법적갱신이지요.


그리고 2010년이 넘어서면서 임차인을 더 보호하자는 목소리가 높아졌고

임대인의 갱신거절 의사를 처음부터 배제하여

임차인만의 의사로 갱신을 할 수 있는 권리를 부여합니다.

그것이 바로 갱신요구권입니다.


이처럼 갱신요구권은 임차인의 헌법적 재산권을 극도로 제한하는 것이므로, 임대인에게도 일정한 사유가 있는 경우 거절할 수 있게 하는데요, 그 대표적인 것이 3기 차임연체입니다.


자, 우리는 채권채무관계를 공부했습니다.

임차인과 임대인도 서로 계약을 한 채권채무관계에 놓여있지요. 그런데 임차인이 3기의 차임을 연체한다면?

이는 채무불이행입니다.

따라서 이 경우 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다.

사실 임대차 보호법에서 임대인이 할 수 있는 유일한 권리행사방법이라 볼 수 있습니다.


임대차보호법은 그 구조상 임차인을 아주 두텁게 보호하고, 임대인의 권리를 강하게 제한합니다.

다만, 그 전제로 임차인이 계약의 내용을 잘 이행할 것을 요건으로 하지요.


그런데, 말씀해 주신바와 같이 코로나가 발생했습니다.

이런 특별한 경우에

임차인이 차임을 제때 지급하지 못할 위험이 발생합니다.

여기서 우리 법은 한 번 더

임대인의 권리를 강하게 제한하게 되었는데요.


즉, 한시법(일정한 기간에만 효력이 있는 법률)으로

코로나 시국에 고통받는 임차인을 보호하도록 한 것입니다.


구체적으로는

제10조의9(계약 갱신요구 등에 관한 임시 특례) 임차인이 이 법(법률 제17490호 상가건물 임대차보호법 일부개정법률을 말한다) 시행일부터 6개월까지의 기간 동안 연체한 차임액은 제10조제1항제1호, 제10조의4제1항 단서 및 제10조의8의 적용에 있어서는 차임연체액으로 보지 아니한다. 이 경우 연체한 차임액에 대한 임대인의 그 밖의 권리는 영향을 받지 아니한다.


제11조의2(폐업으로 인한 임차인의 해지권) ① 임차인은 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제49조제1항제2호에 따른 집합 제한 또는 금지 조치(같은 항 제2호의2에 따라 운영시간을 제한한 조치를 포함한다)를 총 3개월 이상 받음으로써 발생한 경제사정의 중대한 변동으로 폐업한 경우에는 임대차계약을 해지할 수 있다.
  ② 제1항에 따른 해지는 임대인이 계약해지의 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.

등의 규정을 신설했습니다.

이를 적용한 판례도 나왔는데요, 수천만원의 월세를 내지 못한 상가 세입자가 코로나 팬데믹 기간 6개월 동안 연체한 차임액은 차임연체액으로 보지 않는 상가건물 임대차보호법의 특례규정을 적용받아 강제집행의 위험에서 벗어나기도 했습니다.

-박결 드림-


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