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질문글 상임법에서 대항력과 우선변제권

공인중개사

민법 및 민사특별법

김*욱

2023.08.11
박결 교수님, 강의를 마친 후 혼자 공부하면서 혼란스러운 부분이 있어 질문 남기게 되었습니다. 인강 강의때 교수님께서 두리뭉실하게 넘어가지 말고 확실히 알고 넘어가야 한다고 강조하셔서 아래 질문 드립니다. (질의사항) 1. ~ 임차권자가 사업자등록 신청과 인도를 신청하면 익일 0시부터 제3자에게 상가임차권을 주장할 수 있다(핵심요약집 p244). 여기서, "주장할 수 있다"라고 표현한 것이 잘 이해되지 않습니다. 그럼, 임차권자가 사업자등록 신청과 인도를 신청하였음에도 불구하고, 주장이 안되는 경우가 있나요? 주장이 안되는 경우는 어떤 경우인지 알고 싶습니다. 2. ~ 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 임차권물과 대지를 포함한 환가대금으로부터 후순위권리자보다 우선변제를 받을 수 있다(핵심요약집 p.246). 여기서도 마찬가지로, "받을 수 있다"라고 표현한 점이 명확히 이해되지 않습니다. 그럼, 우선변제를 받지 못하는 경우도 있나요? 구체적으로 어떤 경우인지 알고 싶습니다.

박결 교수님의 답변

2023.08.13

안녕하세요! 박결입니다.


<질문 1>

질문의 내용은 법률의 서술방식에 관한 내용인데요.

~주장할 수 있다

라는 표현은 권리자의 기준으로 보아야 합니다.

즉, 주장하지 못하는 경우가 있는 것이 아니라

권리자, 즉 대항력을 갖춘 임차인이 자신의 권리는 내세울 수 있따는 말이지요


이 표현이 얼릉 와 닿지 않지요?

사실 주장할 수 있다는 표현은 대항할 수 있다와 같은 의미입니다.

즉, 자신이 먼저 나서서 청구하는 것이 아니라


타인이 그자의 권리(예를 들어 소유권에 기한 물권적청구권)을 행사했을 때

자신의 대항력 있는 임차권을 주장할 수 있다(=대항할 수 있다=항변할 수 있다)라는 의미입니다.



예를 들어 상가의 소유자가 갑이고 을과 임대차 계약을 맺었습니다

계약에 의한 채권은 대세적 효력(누구에게나 주장할 수 있는 효력)이 없기 때문에

계약 당사자에게만 임차권을 주장할 수 있죠?


따라서 소유자가 병으로 바뀐 경우

병은 을에게 퇴거를 청구할 수 있을 것입니다.

을은 임차권을 병에게 주장할 수 없지요. (채권에 불과하기 때문에요)


그런데 을이 대항력을 갖추었다면?

제3자인 병에게 자신의 임차권을 <주장할 수 있습니다>


즉, 병이 자신의 소유권에 기한 물권적청구권을 을에게 행사한다면

을은 자신의 대항력 있는 임차권을 주장할 수(=대항할 수=항변할 수)있는 것입니다.


이는 상임법상 임차권 뿐만 아니라 대항력이 있는 모든 임차권에 동일하게 적용할 수 있는 것이고

민법에서 다루는 <대항할 수 있다>라는 의미입니다.

(예를 들어 108조에서 선의의 제3자에게는 대항할 수 없다고 되어있죠? 이는 권리자가 선의의 제3자에게 자신의 권리를 주장할 수 없다로 해석되는 것입니다.)


질문 2의 받을 수 있다는 표현도 비슷하게 해석하시면 됩니다.

받을 수 없는 경우가 있는 것이 아니라

우선변제권을 행사한 경우 받을 수 있다는 것입니다.


-박결 드림-



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