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질문글 p579 대항력과 우선변제권을 겸유한 경우 부분에 질문

공인중개사

민법 및 민사특별법

백*주

2017.05.20

인강으로 듣고있는 30대 직장인입니다. 항상 강의 감사히 잘듣고 있습니다..^^

 

579페이지

 

우선변제권은 1차 경매에서 소멸하며 후행 경매절차에서는 대항력을 주장할 수 있을뿐 우선변제권은 행사할 수 없다

이부분에서요..

 

질문1. 그럼 임차인은 1차경매가 있은 후 혹시모를 후행 경매절차에 대비해 무조건 이사를 가야하는걸까요?

 

아니면 그 해당 집에서 계속 거주하면서 우선변제권을 취득할 수 있는 방법은 없나요?

 

예전에 살던집이 경매가 들어가서 한 일년을 맘고생하다보니.. 경매쪽은 왠지 나중에 공인중개사되더라도

임차인분에게 자세히 설명해드리고 싶어서요...그때 교수님 강의 들었으면 그렇게 맘고생하지 않았을텐데요..ㅎㅎㅎ

전 저당권보다 선순위 대항력+우선변제권을 갖춘 임차인이였거든요..소액임차인에는 해당하지 않았구요...

 

근데 이건 공부와는 상관은 없는 질문 몇개더요...^^ 그때 13가구가 거주하는  다세대 주택이였는데요...(옥상에 미등기 주거용 무허가 건물포함)

 

전세로 들어갈 당시 1순위 저당권이 있었고 후순위로 들어가서 대항력+확정일자(우선변제권)을 갖췄는데 그 이후 소유자가 변경되어 소유권 변경이있었구요.. 새로운 소유자가 신규로 계약서를 작성하자고 하더라구요..전세금액이랑은 동일하고 기간만 해당날짜부터 2년으로요..

 

차후 신규소유자가 기존저당권 말소후 신규 저당 대출을 받았어요.. 신규로 작성한 계약서를 어떻게 변경 위조해서 전부다 월세로 계약서를 제출해서 사기 대출을 받았더라구요..

 

신규소유자로 변동전, 거주하고있던 대항력+우선변제권의 임차인 경우는 저당권보다는 빨라

(질문2. 확정일자상 금액이 동일한 계약이여서 인정이된거겠죠? 금액이 달라졌다면 변제 받을 수 없었을까요? )

금액을 배당받고 나올수 있었는데요..

 

질문3. 소유권 변동이후 들어온 세입자는 대항력만을 갖추었을때 소액임차인에 해당되어 소액임차금만 배당받은경우 나머지 금액에 대해서 사기대출을 원인으로 현소유주에게 손해배상청구가 가능한가요?

 

질문4. 대항력만을 갖추었던 기존 임차인중 주민등록을 잠깐 뺏던분은 가족중 한분이라도 주민등록이 남아있있었다면, 소액임차인에 해당되었다면 소액보증금의 최우선변제를 받을 수 있었을까요?

 

질문5. 질문4의 임차인이 계약서에 확정일자를 받았었다면, 가족중 한분이라도 주민등록이 남아있었을때 우선변제권이 인정될까요?

 

질문6. 전세금이 보전이 되지 않은 세입자들의 경우 은행(2차금융권이였음 - 수협)의 저당권담보 조사 부분에 과실을 물어 손해배상 청구가 가능할까요?(경매가 설정되어 은행에 전화를 여러번 걸어봤었는데 관계자말이 전부 월세서류로 들어와서 저당이 실행되었다고 하더라구요.. 그래서 제가 여기 세입자들은 전부 전세라고 서류가 위조된것같다 말했더니 자기네는 알 수가 없다고.. 그 소유주 명의의 2곳의 다세대 주택이 그렇게 대출이 되어 경매가 실행된 경우였거든요)

 

질문7. 저당권 위의 선순위 대항력만을 갖춘 임차인이라면 배당요구를 하지 않아야 경락인에게 보증금을 회수 할 수 있겠죠?

 

강의 듣다가 한가지부분만 질문하려했는데 질문 쓰다보니 질문이 많아졌네요..답변 부탁드립니다...^^ 그리고 미리 답변 감사합니다..꾸뻑~~(_ _)()(^^)

 

 

채희대 교수님의 답변

2017.05.23
안녕하세요


1. 대항력은 계속 인정되므로 경락인에게 보증금을 받을 수 있습니다.

2. 선순위 저당권이 소멸하였으므로 임차인은 경매시 대항력과 우선변제권을 갖습니다.

3. 사기 대출여부와 상관없이 임차인이 선순위로 배당을 받게되므로 특별한 손해는 발생하지 않습니다.

4. 네 그렇습니다.

5. 네 그렇습니다

6. 서류가 위조되어 전세가 월세로 되어 있다라더라도 임차인이 선순위이므로 금융기관보다 먼저 전세금의 배당을 받을 수 있습니다.

7. 확정일자를 갖추지 않은 임차인은 경매시에 배당받지 못합니다.

기타 자세한 법률상담은 실무자와 하시는 것이 좋습니다.
감사합니다.
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