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질문글 자주점유

공인중개사

민법 및 민사특별법

김*욱

2023.08.10

박결 교수님,

질문은 수험생의 가장 강력한 권리라는 말에 용기내어 질문 드립니다. 

아직까지는 민법에 대한 준비가 부족하여 제가 부족한 점이 있더라도 너그러이 양해 부탁드립니다. 


점유권에 있어 자주점유에 해당하는 경우 두 가지(핵심요약집 p.94)에 대한 질문입니다.

책에서 자주점유에 해당하는 경우가 7가지로 소개되는데, 일일히 다 외울수가 없어 이해하려 합니다. 

그런데, 7가지 경우 중 점유자의 권원이 부인된 경우와 권원의 성질이 불분명한 경우 왜 자주점유에 해당하는지 이해가 안되 질문 드리게 되었습니다. 제가 정말로 이해 안되는 부분은 점유자가 매매와 같은 자주점유의 권원을 주장하였으나 권원이 부인되었다고 명백히 점유권이 부인된 상태인데 왜 자주점유에 해당이 되는가요? 아무리 생각해도 자주점유가 아닌거 같은데, 왜 그런지 이해가 안되는 부분입니다. 

그리고, 권원의 성질이 불분명한데 왜 자주점유에 해당하는지도 몇 번 생각해봐도 이해가 잘 되지 않습니다. 


제가 그동안 교수님 강의 들으면서 교수님이 제시한 암기코드를 그대로 복습해 암기하거나, 아니면 두문자를 따서 저 혼자 암기코드 만들어 외웠는데 시간지나니 하나도 기억 안나고, 문제 풀때 전혀 응용이 되지 않고 있습니다. 따라서, 지금부터라도 단순암기가 아닌 이해위주로 민법을 공부하려 합니다. 늦은 감이 있지만, 민법은 2차 과목과 다르게 암기 위주로 접근해서 안되는 과목이라는 것을 깨달았습니다.

박결 교수님의 답변

2023.08.13

맞습니다!

제가 제시해 드리는 두문자나 암기의 성격을 가진 판례등은

정말로 최소한으로 제시해 드리는 것입니다.

또한, 이해가 어렵지는 않지만 풀이 시간을 획기적으로 줄이는 경우 암기를 권해드립니다.

예를 들어 상대방 있는 의사표시(동철이가 상추먹고 취하면 해해웃는다). 조건에서 +-곱하기 등등


자. 그러면 질문 주신 내용 볼게요.


자주점유란 무엇일까요?

자주점유는 소유의 의사를 가지고 목적물을 점유하는 것을 말합니다.

여기서 주의할 것은 정당한 권원이 실제로 있었는지 여부는 중요하지 않다는 것입니다.


그런데 소유의 <의사>라는 표현이 나오지요?

그럼 이 의사의 성질이 법적으로 매우 중요합니다.


당사자가 진정으로 마음속에서 원하는 의사인지,

일반인을 기준으로 판단하는 것인지 등등


판례는 점유의 권원의 객관적 성질을 가지고 판단합니다.


수업시간에 들었던 예를 그대로 들어볼까요?

매도인은 물건을 팔았으므로 더 이상 물건에 관심이 없겠죠?

따라서 물건을 팔고 점유하고 있는 자는 타주점유입니다.

매수인은 소유를 하고자 물건을 산 사람이겠죠?

따라서 인도 먼저 받고 등기를 받지 못한 상황이라 하더라도 자주점유입니다.


이와 마찬가지로 임차인-타주점유, 임대인-자주점유

도둑-자주점유, 경락인(=매수인이므로)-자주점유

등이됩니다.


여기까지는 이해가 어렵지 않으셨으리라 생각됩니다.


그런데 문제는 질문 주신 두가지인데요

<권원이 부인된 경우와 권원의 성질이 불분명한 경우 >입니다.


사실 두 경우는 모두 한 가지 이유 때문인데요,

제가 수업시간에 같이 설명 드렸었지요?


먼저, 권원의 성질이 불분명한 경우 입니다.

자, 갑이 X물건을 점유하고 있습니다


질문 들어갑니다.

갑은 X물건을 소유의 의사로 점유하고 있나요? 즉 자주점유인가요? 타주점유인가요?

권원의 성질을 정확히 따져봐야 겠지만 그것이 불분명한 경우?

이 경우를 위해서 민법 제197조가 있습니다.

즉, 점유자는 자주,평온,공연,선의로 점유하고 있음이 법률상으로 추정됩니다.


따라서 갑이 X를 점유하고 있으면 자주점유로 추정되고,

이를 다투는 자가 소유의 의사가 없음을, 즉 권원의 객관적 성질이 자주점유로 볼 수 없음을 주장 입증해야 합니다.


그런데 점유의 권원이 불명확하다면?

다투는 자가 소유의 의사가 없음을 입증할 수 없겠지요?

결국 갑의 점유는 자주점유가 되는 것입니다.


다음으로 권원이 부인된 경우 입니다.

구체적으로는 

갑이 X부동산을 점유하고 있고 20년간 점유하여 등기명의인에게 소유권이전등기를 청구하는 경우라 해 봅시다.


갑은 법원에서 자신의 점유가 매매계약에 의한 것이고 자신이 매수인이라고 주장했다고 해 봅시다.

그런데 법원에서 다툼 매매계약이 없었던 것으로 밝혀진 것입니다.

그런데 이 경우에 갑의 자주점유는 번복되지 않습니다.

즉, 자주점유가 유지됩니다. 왜 그럴까요??


자주점유는 197조에 의해 추정된다고 말했습니다.

따라서 자주점유인지 여부를 갑이 주장입증할 책임이 없습니다.

그런데도 불구하고 자신이 매매를 주장한 것이지요.

그런데 상대방이 매매가 없었음을 증명한 것입니다.

그 때 갑은 매매가 아닌 증여의 주장을 다시 할 수 있겠죠?


즉, 갑의 점유가 타주점유가 되기 위해서는 

상대방이 적극적으로 권원없었음을 주장입증해야 합니다.


갑이 여러가지 권원을 주장하여 하나씩 부인된다 하더라도

이러한 이유로 타주점유가 되는 것은 아니지요.


정리하자면 상대방이 

갑의 점유가 아무런 권원이 없는 악의의 무단점유임을 주장입증해야 하는 것입니다.

갑이 주장한 매매계약 하나만 부인시킨다고 해서 자주점유의 추정이 깨지지는 않는 것입니다.


결론1

자주점유가 번복되기 위해서 상대방은 악의의 무단점유임을 주장입증해야한다.

=점유자가 매매와 같은 자주점유의 권원을 주장하였으나 이것이 부인된 경우 자주점유가 깨지지 아니하다.


이 두가지 표현을 기억해 두시고요


결론2

권원의 성질이 불분명 한 경우 자주점유는 추정된다.


이것까지 기억해 두십시오!!


-박결 드림-

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상담내용
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답변입니다. 송용희 2023-08-29 340
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