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질문글 유치권 대항력

공인중개사

민법 및 민사특별법

김*욱

2023.08.21
박결교수님,
압류 후 채무자는 경락인에게 유치권을 주장할 수 없으나 저당권 설정 후 유치권으로 대항할 수 있는 점이 바로 와닿지가 않습니다. (가)압류, 저당권은 실무에서 등기시 많이 사용하는 채권자의 금전 확보를 위한 권리인데, 어떠한 기준과 차이점으로 인해 유치권 성립 및 대항여부가 갈리는지 알고 싶습니다. 

박결 교수님의 답변

2023.08.25

안녕하세요! 예비중개사님.

질문에 대한 답변을 드리겠습니다.


유치권자는 채권을 전액 변제받을 때까지 목적물을 유치할 수 있습니다. 여기서 유치는 점유+인도거절의 의미이지요.

유치권은 물권이기 때문에 채무자 뿐만 아니라 모든 자에게 주장할 수 있습니다.


즉, 유치권의 목적물이 경매가 된 경우에도 유치권자는 경매절차의 매수인(경락인)에게도 유치권행사가 가능합니다.(이를 인수주의라고 하지요,.)


1>선행하는 저당권과의 경합

따라서 저당권설정 후 성립한 유치권이라 하더라도 경락인에게 유치권으로 대항할 수 있는 것입니다.



2>압류와의 경합


그런데, 여기서 문제가 발생합니다.


유치권의 부담은 강제경매절차에서 매각으로 소멸되지 아니하고 매수인에게 인수되어 유치권자는 목적물의 인도를 거절할 수 있기 때문에 


결매목적물에 대한 유치권은 목적물의 교환가치를 감소시키고 매수인에게 큰 영향을 미칩니다.


여기서 <(가)압류>와의 관계가 문제됩니다.

압류를 하면 상대적 처분금지효가 발생합니다. 


예를 들어

甲이 乙에게 1억 대여금채권이 있는데 을이 돈을 갚지 않습니다.

그래서 乙이 소유하고 있는 시가1억의 건물을 경매할 수 있는데요, 경매개시 기입등기가 있으면 그 때부터 압류의 효력이 발생합니다. 즉, 목적물을 채무자 乙이 처분하면 그 처분의 효력을 채권자 甲에게 주장할 수 없는 것이지요.


그래서 이 경우 압류의 효력과 유치권 성립의 선후 관계에 따라 경락인에게 유치권을 주장할 수 있는지 여부가 결정되는 것입니다.


1. 경매개시가 된 이후에 즉, 압류의 효력이 발생한 후에 점유를 이전받아 유치권을 행사하면 경락인에게 인도거절을 할 수 없고


2. 경매개시 전에 유치권을 취득(점유를 이전)하였다면, 혹은 처분금지효가 발생하는 가압류등기 경료 전에 유치권이 성립하였따면, 경락인에게 유치권을 주장하여 인도거절 할 수 있습니다.


(일상용어로 바꾸면, 돈 안갚은 채무자의 건물이 경매로 넘어가는 상황에서, 채무자가 경매개시 후 경락 전에 자신의 공사대금채권자에게 목적물의 점유를 이전한 경우, 그 공사대금채권자가 유치권을 주장하는 것은 경락인에게 옳지 않은 행위이다!!!)

라고 정리하시면 됩니다.


-박결 드림-




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