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공인중개사

부동산공법

2016.08.23

안녕하세요~!^^

궁금한것이 있어서 질문을 드립니다.

 

1. 수업중 건축물 중개시 건축법관련 위반사항들을 잘 알고 그런것들을 파악하면서 중개하면 좋다고 건축법을 잘 알고 있어야 된다고 설명해주셨는데, 예를들어서 일반주택 옥상에 건축허가를 받지않고 조립식 주택을 지어놓은 후, 몇년이 흘러서 그 집이 매매로 이전되었을 경우 허가받지 않았던것이 문제가 되어서 매수자에게 문제가 생기면 그때에도 중개사나 거래당사자들에게 건축법상 가해지는 제재가 있나요?

 

2. 위와같은 상황이 발생하지 않으려면 중개사가 보통 증축된 부분이 절차상 하자없이 건축되었는지도 확인하는것이 의무인가요? (보통 몇년정도 시간이 흐른건물은 대부분의 사람들이 당연히 문제가 없다고 생각하는 상태이니깐...)

 

3. 2월에 기본서 수업때 생긴 의문을 이제서야 물어봅니다.

 지하의 정의를 배우면서 궁금한것이 생겼는데, '경사'때문에 생긴 건축물들의 상호간의 높낮이 차이는 어떻게 판단해야 되는건가요? 가령 둘다 2층이상의 A,B건물이 직접 이웃하고 있는데, 도로의 급격한 경사때문에 A건물 1층에서 B건물을 보면 B건물이 경사가 낮은곳에 위치하여 B건물의 1층이 A건물 기준으로는 지하로 보이고, B건물에서 A건물을 보면 A건물이 경사가 높은곳에 위치하여 더 높은곳에 있어보이고. 글로써 설명이 잘 안되네요...

지표면에 위치한 직접 이웃한 건물이지만 급격한 도로의 높낮이 차이로 건축법에서 배운 지하의 정의로는 혼자서 판단이 안서네요.. 명확한 설명 부탁드립니다 ^^

 

더운데 강의해주시느라 너무 고생이 많으시고 감사합니다!

남은 일수도 잘 부탁드립니다^^

배문환 교수님의 답변

2016.08.31
답변드립니다.

1번질문
우선 실무적으로 위법 건축물의 매매계약(예 옥상의 불법 증축)과정에서 중개업자이 책임은 민법상 배상책임으로 해석하면 될 것 같습니다.
우선 불법으로 증축된 부분을 매도인이 합법으로 속여서 중개업자에게 매도의뢰를 한 것이라면 중개업자의 책임은 면할 것입니다. 다만 그러한 과정에서 중개업자가 과실(중과실)로 인하여 위법사항을 인지하지 못하였다면 업무상 과실로 인하여 일부 책임을 부담할 것으로 해석됩니다.

2번 질문
보통은 건축물 대장을 확인하면 옥상 구조물에 대한 내용을 확인할 수 있으므로 확인설명서 작성을 위하여 건축물 대장과 등기부를 확인하여 공부와 실제 현황이 다르다면 건물주에게 사실확인을 요구하여야 합니다. 그러한 사실을 게을리 하면 업무상 과실이 있다고 보아야 합니다.

3번 질문
건축법 상 지하층을 산정할 때 바닥에서 지표면까지 평균높이가 지표면이 일높이 차이가 있어 일정하지 아니하면 건축법에 따라 평균높이를 계산하여 그 평균높이와 해당층의 층고를 비교하여 건축법 상 지하층을 판정합니다.
세부적 사항은 건축사의 조력을 받아 실무적으로 처리합니다.


열심히 공부하십시요...
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