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질문글 p.228 02번 문제 문의드립니다.

공인중개사

부동산학개론

이*재

2023.08.21

안녕하세요. 문의사항이 있습니다.

문제풀이 p.228 02번 문제에서

- LTV 허용 융자금 :2억5천만원 이해했습니다.
- DTI 기준 허용 원리금이 2400(=1400+1000)만원 일 경우의 융자금은 3억원인데요. 
  원리금 1000만원의 융자금액을 계산하면 안되는거 아닌가해서요

- LTV, DTI 및 기 주택담보대출을 고려한 대출 가능 금액 2억5천만원을 기준으로 원리금(1400+x)을 다시 계산해야 하는게 아닌가해서

  문의드립니다.


검토부탁드립니다.

감사합니다.


지난 글을 찾아보니 다음처럼 답변이 있었네요..


2번 문제의 조건은 기존주택담보대출 대출금액이 아니고, 기존주택담보대출의 원리금이 연간 1,400만원이 제시되었습니다.

최초의 DTI기준에서 분자값 원리금이 2,400만원이지만, 기존대출원리금이 1,400만원이 있으므로

(기존 주택담보대출 원리금 1,400만원까지 포함하여 연간 상환해야 총원리금이 2,400만원을 넘을 수 없다는 것입니다)

분자값인....최초의 원리금 2,400만원에서 기존대출원리금 1,400만원을 공제하여야 합니다. 그 결과가 1,000만원입니다.

따라서 원리금 1,000만원을 저당상수 0.08로 나누어주면 융자액은 1억 2,500만원이 됩니다.


답변 주신 내용에서


1억 2,500만원을 추가로 대출받으면 총 원리금 2,400만원이되고 이 때의 총 대출액은 3억원이 되고 이때 LTV 기준을 초과하는거 아닌가 싶은데요.

제 진도가 좀 늦어서 질문을 이제야 올리게 되어서 죄송합니다.


바쁘시겠지만 다시 한번 검토 부탁드립니다.


감사합니다.

신관식 교수님의 답변

2023.08.22

늘 행복하십시오~


해당 문제는 추가로 융자가능액을 구하는 문제가 아닌, 

LTV와 DTI를 적용하여 적은 한도를 기준으로 융자가능액을 구하라는 문제입니다.

이 글을 읽으실 때 선생님께서 가지고 생각을 한 쪽에 두시고,,, 백지 상태에서 보셔야 합니다


적은 한도를 기준으로 하므로, 어찌되었든 융자가능액은 LTV기준으로 계산한 2.5억원을 넘을 수 없습니다.


이전에 설명드린 대로 DTI 40%라는 것은, 대출로 인해 상환해야 할 연간 원리금이 소득의 40%을 넘을 수 없다는 것입니다.

최초의 40% 기준에서, 분자값이 원리금이 2,400만원이지요?   

그런데, 문제 조건에서 기존주택담보대출의 연간 원리금이 1,400만원이 제시되었으므로,,,

이러한 기존대출 원리금 1,400만원까지 포함하여,,,, 연간 상환해야할 원리금리 2,400만원을 넘을 수 없다는 개념입니다.

따라서, 분자값 원리금 2,400만원 - 기존주택담보대출 원리금 1,400만원 = 공제한 원리금이 1,000만원입니다.

이렇게 구한 원리금 1,000만원은 융자금에 저당상수(0.08)를 곱하여 계산하므로,

따라서, 융자금은 = 원리금 1,000만원을 저당상수 0.08로 나누어 구합니다. 그 결과가 1억 2,500만원입니다.


담보인정비율 기준의 융자액은 2.5억원이고, 

기존주택담보대출로 인한 원리금 1,400만원을 반영한 DTI 기준 융자가능액은 1억 2,500만원입니다.

따라서, 정답은 둘 중의 적은 한도인 1억 2,500만원입니다.


해당 문제는 이미 19회 시험에서 유사하게 출제된 바가 있습니다.

다른 방법으로 해결하려 하시면 아니됩니다. 지도해드린 대로 연습하시기 바랍니다.


감사합니다~

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