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질문글 전세권 기간만료

공인중개사

민법 및 민사특별법

김*욱

2023.08.21
박결교수님 전세권의 존속기간이 만료한 경우 용익물권적 전세권은 전세권의 말소등기 없이 소멸합니다(핵심요약집p.147). 그런데, 왜 전세권 소멸시 법률관계에서 전세권설정자의 전세금반환과 전세권자의 목적물 인도 및 등기말소서류 제공의무가 동시이해관계에 있는지(핵심요약집p.148) 잘 이해가 되지 않습니다. 다시말해, 기간 만료시 전세권은 말소등기 없이도 저절로 소멸하는데 왜 등기말소 서류 제공의무가 발생하나요?

박결 교수님의 답변

2023.08.25

안녕하세요! 박결입니다.

우선 답변이 늦어서 죄송합니다.

21일에 올려주신 질문이 지금 확인이 되었네요.

그럼 질문 답변을 드리겠습니다!!

질문의 내용을 제가 잘 파악했는지 모르겠습니다만,

정리해 보면


전세권의 용익권적 권리는

존속기간 만료로 당연히 소멸하고 말소등기 필요하지 않는다.그런데, 전세권이 소멸하고 나서 목적물 인도와 등기 말소서류를 제공하는 이유가 무엇 때문인지 정리가 필요하다

라는 질문이신 것 같습니다.


먼저, 임차권을 잠시 살펴보겠습니다.

임차권이라는 권리는 채권적 권리로서

그 내용은 건물을 보증금의 지급과 동시에 부동산을 사용수익하고 기간 만료 후 부동산을 반환하는 것잇데, 이 때 이미 지급했던 보증금반환과 부동산인도는 서로 동시이행 관계에 있지요?


자! 그러면 전세권을 살펴보겠습니다. 전세권도 마찬가지입니다. 다만, 전세권은 물권이라는 것이 다르기 때문에 등기라는 문제가 발생합니다.


먼저 전세권을 발생시키기 위해서는

전세권설정계약을 하고 전세권 등기를 해야 합니다.

전세권설정계약의 내용은 전세금을 지급하고 부동산을 점유하여 사용수익하며, 만약 존속기간이 만료하면 전세금을 반환받음과 동시에 물건을 인도하는 것을 목적으로 합니다.

전세권 설정계약시

-전세권자 : 전세금 지급

-전세권설정자 : 전세권 목적물 인도

+전세권등기


라는 각 당사자의 의무가 있습니다.

그런데 물권이기 때문에 전세권등기가 함께 있지요?

따라서 전세권의 존속기간이 만료하면?


-전세권자 : 전세권 목적물 반환

-전세권설정자 : 전세금 반환

+등기말소의무

의 의무가 발생합니다.

그런데 전세권과 임차권이 서로 다른 것은 물권이기 때문에 등기가 존재해야 하지요?

전세권은 말소등기 없이 당연히 존속기간 만료로 소멸했기 때문에 위 등기는 원인무효의 등기, 즉 껍데기만 남은 등기가 됩니다.

결국 말소를 시켜야 하는데요,

현재 전세권의 명의는 전세권자로 되어있기 때문에

전세권자가 말소등기를 위한 행위

(구체적으로는 말소등기서류의 제공)

을 해야 하고 그 의무까지 아울러 동시이행관계에 있는 것입니다.


즉, 

-전세권자 : 전세권 목적물 반환 + 등기말소서류제공

-전세권설정자 : 전세금 반환

(양자는 동시이행관계)

가 되는 것입니다. 


* 혹시 

이미 전세권이 소멸했는데(말소 없이 존속기간 만료만으로) 굳이 말소등기 해야해? 라고 생각하실 까봐

한 말씀만 덧붙이겠습니다.


등기에는 그 원인이 필요합니다.

갑과 을이 매매계약을 맺었다면 등기원인이 매매가 되는 것이지요.

전세권도 물권이기 때문에 등기원인이 필요합니다.

이 때에는 전세권설정계약이 되겠습니다.

그런데, 전세권이 기간만료로 당연소멸되었다면?

전세권자에게는 더 이상 등기원인이 남아있지 않게 됩니다.

이를 원인무효의 등기가 하지요.

원인무효의 등기명의자는 말소등기할 의무가 있습니다.

그러므로 소멸되면 전세권설정자에게 말소서류를 제공해야 하는 것입니다.


헷갈리시면 안되는 것이,

말소등기를 해야 비로소 물권이 소멸하는 경우가 있죠?

예를 들면 소유권의 경우


1)목적물 멸실 - 말소등기 없이 바로 소멸

2)소유권포기 - 법률행위에 의한 물권변동이므로 말소등기로 비로소 소멸


그럼 위 두 경우에서 등기 처리는 어떻게 될까요?

1)의 경우 건물이 무너졌다면 말소등기 없이 소유권은 소멸합니다. 그런데 건물의 등기는 남아있겠죠? 前소유자의 소유권은 이미 소멸했으므로 등기는 원인무효가 됩니다. 따라서 그 자는 말소등기 절차를 밟아야 합니다.

2)의 경우 말소등기를 하지 않으면 소유권이 계속 남아있습니다. 따라서 소유권자가 직접 말소등기를 하여야만 그때서 비로소 소유권이 소멸하는 것입니다.



-박결 드림-

 





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