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질문글 19강 1장 4절에 대한 질문

공인중개사

부동산학개론

이*엽

2017.02.26

안녕하세요.

 

I강의를 듣다가 질문이 생겼습니다. 하기 4가지에 대해서 맞다 틀리다 혹은 부연 설명 부탁드립니다.

 

1) NPV의 할인율은 요구수익율로 했을때 NPV로써 투자안의 채택여부를 판단해야 타당성을 가진 다는 점에서 이해가 됩니다. 그리고 요구수익율은 무위험, 위험의 보상률, 예상 인플레를 고려하기에 위험에 대한 보상이 반영된다는 것도 이해가 됩니다. 이렇게 생각하는 것이 옳은지요?

 

2)IRR은 단순히 현금 유입의 현재가치와 현금 유출의 현재가치를 같게 만드는 한인율이기 때문에 IRR 값 자체만으로는 의미를 가지지 못하며 결국에 요구수익율과 비교를 통해서 IRR이 의미를 갖는다고 생각합니다.

옳은지요?

 

3) NPV든 IRR이든 투자안 분석이기때문에 요구수익율을 모르면 의미가 없다

옳은지요?

 

4) IRR이란 단순히 현금 유입의 PV와 현금 유출의 PV를 같게 만드는 할인율이라는 숫자라는 의미만 가지기 때문에 그 자체는 어떠한 위험도 반영되어 있다고 할 수 는 없다.

옳은지요?

신관식 교수님의 답변

2017.02.27
늘 행복하십시오.

1)수업시간에 들으신대로,질문하신 그대로 입니다.

2)내부수익률이라는 것이 현금유입의 현재가치와 현금유출의 현재가치를 같게 만드는 할인율이라고 하여, 내부수익률 자체로 의미가 없다는 것이 아닙니다.
내부수익률 자체, 즉 수익률 자체로 투자자의 실질적인 부가 얼마나 늘어났는지는 알 수 없다는 것입니다.
1번 투자안) 100원 투자하여 10원의 수익이 발생하면 예상수익률이 10%입니다.
2번 투자안) 1억원 투자하여 800만원의 수익이 발생하면 예상수익률이 8%입니다.
수익률만 보면 1번 투자안이 더 우수하지요? 그런데 예상현금유입은 2번 투자안이 더 크지요?? 1번 투자안이 더 우수한 것은 아니지요?
비교를 해드렸습다만 수익률 그 자체로 부가 늘어났다고 볼수는 없다는 것입니다. 그래서 투자채택 여부는 최소한의 기회비용인 요구수익률과 비교하여 결정하게 됩니다.

3) 요구수익률(할인율)이 파악이 안되면 순현가는 구할 수 없습니다.
그러나 요구수익률(할인율)이 파악이 안되어도 현금유입과 현금유출만을 가지고 컴퓨터에 입력하여 내부수익률(IRR) 자체는 구할 수 있습니다. 그래서 내부수익률이 큰 순서대로 우선순위를 채택할 수 있습니다. 물론 그 결과는 2)번 답글에 언급하였듯이 힙리적이지 못한 결과가 발생합니다.

4) 학습에 대한 논의를 복잡하게 끌고 나갈필요는 없어 보입니다. 같은 맥락인데요, 내부수익률(IRR)은 현금흐름 그 자체로만 구한 결과이므로, 투자자의 위험보상이나 인플레이션 등을 반영하지 못합니다. 그래서 내부수익률 자체로 투자자의 부가 극대화 된다고 볼수는 없습니다.

감사합니다.
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