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질문글 전세권의 성립

공인중개사

민법 및 민사특별법

김*욱

2023.08.20
박결 교수님, 전세권의 성립(핵심요약집p.142 하단) 관련한 질문입니다. "남의 집은 전세권을 설정(처분행위) 할 수 없으나 임대차계약은 할 수 있다." - 이 지문이 잘 이해가지 않습니다. 전세권은 세입자가 남의 집에 해당하는 집주인의 집에 집주인 동의 받고 전세권을 설정등기할 수 있는 것 아닌가요? 지문의 정확한 의미를 몰라 질문드립니다.

박결 교수님의 답변

2023.08.23

안녕하세요 예비중개사님!

해당 내용은 물권행위와 채권행위에 관한 내용입니다.

저자의 독자적인 표현 정도로 생각하시면 될 것 같아요.


전세권에만 해당되는 것이 아니라 일반적인

물권행위, 채권행위에 관한 것이니 아래 설명을 참조하여 한꺼번에 정리해 두시기 바랍니다.


전세권은 물권이죠?

따라서 전세권 설정행위는 물권행위입니다.

우리가 민총 앞부분 법률행위 시간에


물권행위=처분행위

채권행위=의무부담행위

로 정리한 적이 있었어요


즉, 전세권설정행위=물권행위=처분행위 입니다.

따라서 전세권을 설정하기 위해서는 목적물에 처분권이 필요합니다.


만약 甲이 X건물에 전세권을 설정하려고 한다면

X부동산의 처분권, 즉 소유권등의 권리가 있어야 하는 것이지요.


그럼 채권행위는 어떨까요?

채권행위는 처분권이 필요 없습니다.

우리 민법에서는 타인권리매매도 가능하지요?

따라서 다른 사람 소유의 물건을 목적으로 하는 매매계약도 유효합니다.

(왜냐하면 무권리자인 매도인이 원래 소유자에게 물건을 양수하여 다시 매수인에게 적법하게 매도할 여지가 있기 때문입니다.)


그럼 처분권 없는 자의 물건 처분을 예로 정리해 보겠습니다.(무권리자 처분행위)


甲은 乙소유의 X건물을 丙에게 매매하는 계약을 체결하고 소유권이전등기를 넘겨주었습니다.


물권변동이 일어나기 위해서는 세가지 요건이 필요하죠?

1)채권행위 유효

2)물권행위 유효

3)등기의 유효


그럼 위의 예를 살펴볼게요


매매계약(채권행위)는 타인권리 매매로 유효합니다.

다만, 처분권 없는 자가 물건을 제3자에게 처분하는 것은 무권리자처분행위로 소유자(乙)의 추인이 없다면 당연히 무효입니다, 그러므로 丙은 소유권을 취득할 수 없습니다.


그럼 질문 주신 부분을 정리해 보겠습니다.

- 전세권을 물권이므로 전세권설정을 하기 위해서는 처분권이 필요하다.

(이것을 남의 집은 전세권을 설정할 수 없다 라고 써 있는 것 같습니다.)

- 임대차계약은 채권행위이므로 (계약) 자기 소유의 물건이 아닌 목적물을 제3자에게 임차하는 계약은 당연히 유효하다. (타인권리매매도 유효하므로, 타인 소유 건물에 임대차계약을 하는 것도 유효하다.)


+ 여기서 주의하실 것은 타인 소유 건물을 임대하는 것이 말이 되는가? 라고 의아해 하시면 안됩니다.

임대차계약이 유효인 것과 실제 그 건물을 임차인에게 인도하여 사용수익하게 하는 것은 전혀 다른 이야기 입니다.

계약은 유효하지만 다른 사람 소유의 건물이므로 임차인에게 인도할 수 없겠지요? 따라서 이 경우 무권리자는 채무불이행 책임을 지게 될 것입니다.


-박결 드림-

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