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질문글 실명법 상호명의신탁

공인중개사

민법 및 민사특별법

김*욱

2023.08.09
박결 교수님, 핵심요약 강의 마지막 부분에서 상호명의신탁에 대한 설명이 없어 핵심요약집을 혼자 공부하는데 어려움이 있습니다. 아래 질문드립니다. -핵심요약서p270~271- 1. 구분소유적 공유관계의 승계여부에서 첫째, 특정부분을 지정하여 매수한 때는 구분소유관계는 승계된다(p270). 여기서, 특정부분이 좀처럼 와닿지가 않는데, 구체적으로 어떤 부분인지 설명 요청드립니다. 책에는 갑과 을 두 개로 나뉘어져 있는데, 책에서 언급한 특정부분이란 도대체 무엇을 의미하는지 명확히 알고 싶습니다. 2. 전체로서의 공유지분을 매수한 때는 구분소유관계는 소멸하고 공유로 된다(p.270). 구분소유관계는 매수자 마음이라 생각합니다. 다시말해, 매수자 병이 갑과 을(p.270 그림) 구분소유된 공유 등기된 토지를 매수한다음, 기존의 갑과 을 구분소유된 그대로 승계하여 갈 수도 있고 아니면 갑과 을 합쳐서 하나로 등기(즉, 구분등기가 아님)할 수도 있을 것입니다. 그런데 왜 책에서는 구분소유관계가 소멸하고 공유로 된다고 적었는지 잘 이해되지 않습니다. 3. 구분소유 해소방법(p.271)- (1)공유물의 분할청구로 해소할 수 없고 상호명의신탁을 해지하고 특정매수부분에 대한 소유권확인이나 지분이전등기청구만 구하면 된다(판례). 해당 지문이 이해되지 않습니다. 알기 쉽게 간략히 설명 요청드립니다. 4. 구분소유적 공유관계가 해소되는 경우, 상호간의 지분이전등기의무는 동시이행관계에 있다(p.271). 해당 지문 이해가 되지 않아 설명 요청드립니다.

박결 교수님의 답변

2023.08.12

안녕하세요! 박결입니다.

예비중개사님의 이번 질문은 구분소유적공유에 관한 것인데요,

해당 내용은 강의에서 <공유>파트에서 먼저 설명드린 바 있습니다.

내용의 연결성과 관련성에서 공유가 더 가까워서 그 때 수업을 했었는데요.

교재의 순서와 차이를 만들어 불편을 드린점 사과드립니다.


그럼 상호명의신탁에 의한 구분소유적 공유를 살펴보겠습니다.


갑은 X토지 1필지를 소유하고 있었습니다.

그런데, 그 X토지의 동쪽 반을 을에게 매도하려고 합니다.


그럼 이런 경우 원칙적으로 어떻게 해야 할까요?


원칙적으로는 1필의 토지 일부를 소유권이전 할 수 없으므로

(지상권이나 전세권의 설정을 가능하나 소유권이전이나 저당권설정은 안됩니다.)

분필절차를 거쳐 분필한 후, 동쪽 50%의 땅을 을에게 양도해야 합니다.


그런데, 이와같은 불편한 절차를 거치지 않고

당사자 사이에서 약정을 하는 것입니다.


<을아, 불편하게 분필 어쩌구 하지 말고, 내가 토지의 지분 반을 너에게 넘기는 것으로 계약하고 지분을 이전할게

다만, 우리 사이에서는 토지를 특정하여 동쪽 50% 땅은 너의 것, 서쪽 50%는 내것이라고 하자

지도에서 보면 A지점-B지점을 이은 선에서 왼쪽은 내것, 오른쪽은 너의것, 이렇게 약정하는 거야>

라고 계약을 합니다.


원칙적으로 공유에서 지분이란 토지 전체에 균증하게 추상적으로 존재합니다.

즉, 위의 경우에서 보면

X토지 어떤 부분을 특정하더라도 그 토지의 1/2은 갑의 것, 1/2는 을의 것이 됩니다.


그런데, 약정으로 인해 갑특정부분에 존재하는 을의 지분은 갑이, 반대로 을 특정부분에 존재하는 갑의 지분은 을이

서로서로 상호 명의신탁을 하는 꼴이 되는 것입니다.


이런 공유가 가능할까요?

판례에서는 가능하다라고 하고 있습니다.


이 경우에는 등기상 공유로 표시되어 있다 하더라도

완전히 분할된 토지를 서로 소유하는 것으로 취급합니다.


그럼 이러한 구분소유적 관계를 종료시키기 위해서는?

공유관계를 해소하는 분할절차를 거치지 않고

상호명의신탁을 해지하는 계약을 해야 합니다


따라서 상호명의신탁 문제가 나올 경우

형식적으로는 공유로 되어 있지만

나뉘어진 땅이구나라고 생각하시면 됩니다.



자! 그러면 을이 자신의 특정토지 (동쪽 50%)를 병에게 양도하려 하면 어떻게 해야 할까요?


상호명의신탁은 등기로는 확인할 수 없고 결국 당사자의 의사가 어떻게 합의되었는지가 중요하다고 말씀드렸죠?


병이 을의 특정부분을 매입하고 싶어합니다.

그래서 등기부를 확인하니 공유로 되어있습니다.

여기서 갑과 을이 <우리는 구분소유적 공유관계야>라고 말합니다.

이것을 병과 합의하면, 

형식적으로는 을의 공유지분을 양수한 것이 되지만

지분 양수 후 병으 갑과 상호명의신탁 약정을 새로 맺은 것

혹은 을의 상호명의신탁을 통한 구분소유적 공유관계를 승계한 것이 됩니다.


그런데, 만약 병의 상호명의신탁 약정을 승계하는 의사가 갑,을과 합의되지 않았다면?

병은 일반적인 공유지분을 승계한 것이 됩니다.

즉, 병은 공유지분을 매수한 것이 되지요


구분소유적 공유는 당사자의 의사에 따라서 설정되는 것으로

이와 같은 경우 병과의 상호명의신탁 관계는 없는 것이 됩니다.


<매수자 마음>이라고 표현하셨는데요

정확합니다. 

당사자 합의에 의해 상호명의신탁 하는 것인데 매수인이 원하지 않는다면 당연히 인정되지 않는 것이지요.


3번 질문은 위에서 설명드렸습니다.

일반적으로 공유관계를 해소하기 위해서는 협의 혹은 심판으로 분할을 청구해야지요?

그런데 구분소유적 공유는 형식적으로만 공유일 뿐 실질적으로는 상호명의신탁이기 때문에

분할절차를 거치지 않고 상호명의신탁약정만 해지하면 됩니다.

애초에 의사에 의해서만 인정되는 것이기 때문에

<앞으로는 구분소유적공유 하지 말자>라는 의사만 있으면 됩니다.


그럼 위와같이 해지되면 어떻게 될까요?

갑이 소유하는 특정부분도 원칙적으로는 을의 지분이 있지요?

갑특정부분의 1/2이 을의 것입니다.

그런데 그 지분을 갑 소유로, 을 특정부분의 갑 지분을 을 소유로 상호명의신탁한 상황이지요?

그런데 상호명신을 해지하면

원래대로 각자 명의신탁했던 지분을 돌려주어야 하고

이는 동시이행의 관계에 있는 것입니다.

즉, 구분소유적 공유를 일반 공유로 돌려놓는 것입니다.


-박결 드림-

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상담내용
번호 과목명 제목 작성자 등록일 조회수
62302 민법 및 민사특별법 208페이지 매도인의 의무 이*연 2023-08-25 358
매도인의 의무 양민 2023-08-28 358
62301 중개사법령 및 실무 썬생님 이*영 2023-08-25 274
정지웅입니다. 정지웅 2023-08-28 274
62300 민법 및 민사특별법 상계 의사표시 김*욱 2023-08-25 315
답변드립니다. 차민혁 2023-08-29 315
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안녕하세요? 한종민입니다. 한종민 2023-08-29 312
62298 부동산공시법령 3자간 등기명의신탁(중간생략등기형)에서 김*성 2023-08-25 305
안녕하세요~~ 홍승한 2023-08-28 305
62297 민법 및 민사특별법 248P의 34번의질문입니다. 유*호 2023-08-25 315
248쪽 양민 2023-08-28 315
62296 부동산학개론 감사합니당다 이*란 2023-08-25 346
합격을 기원합니다~ 신관식 2023-08-28 346
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특강 홍덕기 2023-08-28 417
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안녕하세요? 한종민입니다. 한종민 2023-08-29 348
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정밀안전진단의 실시 주체와 수행하는자 유연철 2023-08-28 900
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