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질문글 계약명의신탁

공인중개사

민법 및 민사특별법

김*욱

2023.08.09
박결 교수님, 계약명의신탁에서 계약체결 후 토지 값이 많이 올랐다고 가정시 매도인이 악의일 경우, 매매도, 소유권이전등기도, 명의신탁약정도 모두 무효입니다. 그럼 이때, 매도인이 악의라는 것은 누가 입증하나요? 만약, 매도인이 악의라고 가정시 이때 입증책임이 신탁자 또는 수탁자에게 있다면, 신탁자 또는 수탁자는 어떻게든 계약이 무효가 되는 걸 막기 위해서, 매도인이 설사 악의였다 하더라도 거짓으로 선의라고 주장할 가능성이 높습니다. 이번에는 반대로, 매도인이 선의라고 가정하고, 이때 입증책임을 매도인 자신에게 있다 할 경우, 매도인은 토지 값이 오른 걸 알고 당연히 계약을 무효로 하는 것이 유리할테니, 매도인이 선의임에도 불구하고 일부러 자신이 계약명의신탁 관계를 알았다고(악의)라고 주장할 것입니다. 이처럼 입증책임을 누가 졌던 말이 되지 않는 상황인데, 누가 입증책임을 지는 것인지 잘 몰라 교수님께 설명 요청드립니다.

박결 교수님의 답변

2023.08.12


안녕하세요! 박결입니다.


이번 질문은 계약명의신탁에서 매도인의 악의를 누가 증명해야 하나?

즉, 매도인 스스로 선의임을 주장해야 하나?

매도인이 악의라는 것의 효력을 주장하는 사람이 입증해야 하나?

라는 문제입니다.


먼저, 계약명의신탁은 실제 거래관계에서 심심치 않게 이루어지고 있습니다.

그럼 간단한 예를 들어보겠습니다.


갑은 아파트를 분양받고 싶습니다.

그런데, 본인의 명의로 분양 받기가 쉽지 않을 것 같아

친구 을에게 부탁하여 을의 명의로 분양계약을 체결하려고 합니다.

(명의신탁 약정이지요)

그 후 을과 합의를 하고 을에게 분양대금 10억원을 줍니다.

그리고 을이 분양자(매도인)A와 매매계약을 맺고 분양을 받았습니다.

그리고 갑이 그 물건을 인도받아 사용수익하고 있는 상황입니다.


실제사건과는 약간 차이가 있을 수 있는 거친 예이지만

전형적인 계약명의신탁이지요?


예전에 대출계약사건에 대한 답변에서 말씀드린 바와 같이

이러한 경우 계약당사자를 먼저 확정해야합니다.


매도인 A의 입장에서 보면

당연히 명의자를 계약상대방으로 인식할 것입니다.(규범적해석)

따라서 이 경우 계약당사자는 을과 A가 됩니다.

다만, 갑이 A와 먼저 합의를 해서 

을 명의만 사용하겠다. 계약당사자는 갑과 A다 라고까지 합의를 했다면

이 경우 당사자는 갑이 되겠지요. (자연적해석)


위의 경우 당사자가 신탁자인 경우 중간생략형명의신탁

당사자가 수탁자(을)인 경우 계약형명의신탁이 됩니다.


따라서 실무에서도 명의신탁 사건이 있는 경우

가장먼저 당사자확정을 먼저 합니다.


그런데 여기서 헷갈리면 안되는 것이

계약명의신탁의 경우에도 매도인이 악의인 경우가 있을 수 있다는 것입니다.

이 경우 취급이 문제가 되겠지요?


위의 예에서 보셨다시피

매도인의 입장에서 일반적으로는 명의자, 즉 수탁자 을을 당사자로 보고

갑의 존재를 인식하지 못하는 것이 합리적일 것입니다.

좀 더 정확히는 매매계약을 할 때 상대방이 진정한 상대방인지

매도인이 조사하고 판단할 의무까지 부여하는 것은 

불합리한 일일 것입니다.


또한 등기의 추정력으로도 알 수 있는데요

만약 A가 을과 계약을 하고 을 명의로 소유권이전등기를 마친경우

그 등기에는 추정력이 발생합니다.

즉, 권리, 절차, 등기원인이 유효한 것으로 추정됩니다.

따라서 그 추정을 깨기 위해서는 상대방이 이를 주장입증 해야하겠지요?


따라서 A가 악의라는 사실은 그것을 주장하는 자가 입증해야합니다.


판례역시 부동산에 관하여 소유자로 등기된 경우(을), 적법한 절차와 원인에 의하여 소유권을 취득한 것으로 법률상 추정되므로 명의신탁에 기한 것으로 원인무효라는 점은 이를 주장하는 자에게 증명책임이 있다. 라고 판시하였습니다.


지적해 주신 바와 같이

매도인은 계약의 유지를 원할 것이고

신탁자는 계약의 무효를 원할 것입니다.

그래서 이런 경우 법원으로 가겠지요?

그리고 입증책임을 위와같이 법에서 분류하였기 때문에

신탁자는 매도인의 악의를 입증해야합니다.

만약 입증이 실패할 경우 수탁자에게 소유권이 유지됩니다.



-박결 드림-

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