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질문글 청산금 지급

공인중개사

민법 및 민사특별법

김*욱

2023.08.08
박결 교수님, 청산금 지금시기에 관한 법률 규정이 따로 없는 거 같아 문의드립니다. 핵심요약서(p259)에 나중에 청산금을 지급하면 이는 실체에 부합하는 등기로서 유효하다(판례)고 나와 있는데, 여기서 '나중에'가 언제까지인지가 없어 의아합니다. 채권자를 악덕 사채업자라 가정하고 채권자가 청산금 지급도 하지 않고 가등기에 기한 본등기를 경료하면 처분청산형 담보권 실행이 되어 허용되지 않는 것이 판례입니다. 이처럼 처분 청산형 담보권 실행은 허용되지 않는데 예를 들어 채권자가 악덕 사채업자여서 조폭 등 동원하여 청산금지급을 미루고 미루다 버티다 못한 채무자측에서 가등기에 기한 본등기 무효 소송을 제기할 경우, 그제서야 청산금을 지급하면 이는 실체에 부합하는 등기로서 유효하다는 의미가 되는데, 법의 형평성에 지나치게 어긋난거 같습니다. 혹시 제가 잘못해석한 것이라면 알려주십시요. 교수님 인강을 열심히 듣고 책을 혼자 공부중인데, 교수님의 칠판 강의내용과 책 내용이 100% 동일하지 않다보니, 두번 따로 공부하는 것 같은 번거로움이 있고, 책이 쏙쏙 잘 읽히지가 않습니다. 그러다보니, 책을 해석하는데 개인의 주관적 요소가 개입되어 엉뚱하게 해석(?) 하는 것 같기도 하고,, 옆에서 책 해석내용을 그때마다 바로바로 잡아주는 사람도 없어, 올바른 공부하기가 너무 힘이 듭니다. 책을 해석하는게 정확하게 올바르게 되고 있는지 스스로 의심이 되고, 나아가 이론이 확실히 정립되지 않다보니 의문 투성이고 자신감도 떨어집니다. 심지어, 문제를 푸는데도 안좋은 영향을 미쳐 공부하는데 상당한 어려움이 있습니다. 시행착오가 없도록 교수님의 현명한 조언 부탁드립니다.

박결 교수님의 답변

2023.08.09

안녕하세요! 박결입니다.

우선 선생님께서 많은 어려움을 느끼시고 있다는 것에서

많은 생각을 하고 있습니다.

교과서를 함께 꼭꼭 씹어 먹어가면서 강의를 했어야 했나,

지나치게 효율을 중시하다가 수강생분들이 진도를 잘 따라오시지 못하게 만든건 아닌가 하고요.


하지만! 우리 예비중개사님께서 질문하시는 내용을 보면

그 범위가 조금 넓은 측면은 있어도 분명 날카롭고

충분히 고민할 가치가 있는 문제들입니다.

이제 문제풀이의 반복을 통해 다져가신다면

분명 좋은 결과가 있으실 것입니다.



질문의 내용은 가등기담보권의 실행에 관한 내용입니다.


먼저 실체관계에 부합하는 등기(실관부)의 개념인데요

어떠한 등기에 원인이 없거나 잘못기재된 경우 원인무효인 등기로 무효입니다.

그런데 후에 등기원인이 갖추어지거나 별도의 원인이 존재하는 경우 그 등기는 유효가 되지요


대표적인 예를 볼까요?

갑과 을이 증여계약을 했는데, 이를 은닉하기 위해 매매계약서를 작성하고

그것을 원인으로 하여 소유권이전등기를 마쳤습니다.

그럼 그 소유권이전등기의 원인인 매매는 민법 제108조 위반으로 무효가 되고

무효인 등기원인에 의해 경료된 소유권이전등기는 원인무효등기가 됩니다.


원인무효등기라는 것의 효과는 무엇일까요?

그 등기의 효력을 인정할 수 없다는 것입니다.

등기의 효력이 없다면 위에서 을에거 소유권이 없다는 의미가 되지요.

또한 원인무효등기이므로 진정한 소유자인 갑은 말소등기를 청구할 수 있습니다.


그!런!데!

매매계약은 무효이지만 양 당사자 사이에 증여계약은 있었지요?

계약, 즉 법률행위가 성립하려면

당사자, 목적, 의사표시가 있어야 합니다.

여기서 갑과 을은 증여의 의사표시에 합치가 있었으므로

증여계약은 유효입니다.,

즉, 당사자 사이에 매매계약은 존재하지 않지만

증여계약은 존재하므로, 위 소유권이전등기의 원인은 존재하는 것이됩니다.

따라서 이 등기는 유효가 되는 것입니다.


또 다른 예도 있죠?

갑과 을은 매매계약을 체결했습니다. 그리고 을은 목적물의 소유권을 취득하기 전에

병과 매도계약을 체결했죠.(타인권리매매이므로 유효)

그리고 세 사람 사이에서는 중간생략등기의 합의가 없었습니다.

그런데 갑이 병에게 소유권이전등기를 한 것이지요.


먼저, 부동산의 중간생략등기는 위법합니다.

다만, 부특법상 금지규정은 단속규정에 불과하므로 실체적 효력은 인정됩니다.

다음으로 3인의 합의가 없다면 중간생략등기 약정은 효력이 없습니다.

그런데, 갑이 병에게 등기를 경료해 주었다면?


중간생략등기 약정은 효력이 없으나

갑과 을 사이에 매매계약, 을과 병 사이에 매매계약이라는 유효한 등기원인이 있었으므로

실체관계에 부합하는 등기가 되는 것입니다.

따라서 병의 등기는 유효합니다.


자! 이제 질문내용으로 돌아가 볼까요?


가등기담보권의 실행은 반드시 

청산금의 통지, 청산기간2월, 동시이행

의 절차를 거쳐야 합니다.

만약, 이에 어긋나는 경우 그 효력은 인정할 수 없습니다.


그런데 말씀해 주신 예를 살펴보죠.

제가 예를 잘 이해했는지 확실하지는 않지만

제시한 사례를 하나하나 뜯어 보겠습니다!!


악덕 사채업자여서 조폭 등 동원하여 청산금지급을 미루고 미루다 버티다 못한 채무자측에서 가등기에 기한 본등기 무효 소송을 제기할 경우, 


정리해 보면

악덕사채업자(甲, 채권자) 채무자 (乙)이 있습니다.

-甲이 1.1에 청산금을 산정하여 통지를 했습니다.

-3.1에 청산기간이 경과하였죠.

따라서 3.1이 청산금지급과 목적물인도의 이행기가 됩니다.

-3.15에 가등기에 기한 본등기 경료

이 등기는 동시이행 관계에 있는 청산금 지급 없는 등기가 되므로

위에서 말씀드린 바와 같이 원인무효의 등기가 됩니다.

원인무효이므로 등기에 효력을 인정할 수 없습니다.

따라서 소유권은 여전이 乙에게 있고

乙은 甲에게 말소등기를 청구할 수 있습니다.


-그런데 1년이 지난 다음해 4.1 甲이 乙에게 청산금을 지급했습니다.

그럼 4.1에 그 등기는 실체관계에 부합하는 등기가 되지요.

따라서 이 때 부터 소유권은 甲에게 넘어가는 것입니다.

위법한 행위를 한 것들과 법에서 인정하지 않아 원인없는 등기가 되는것과

추후에라도 실체관계가 만들어 져서 물권변동이 유효가 되는것은 다른 문제인 것은

위의 설명에서 이해하실 수 있었겠지요?


주의할 것은 동시이행 관계와 소유권의 귀속인데요

이 경우

소유권은 계속해서 乙에게 있습니다.

그리고 甲이 인도까지 받았다면 갑은 1년동안 원인없이 사용한 것이므로

부당이득 책임을 집니다.

다음으로 동시이행관계입니다.

을은 3.15에 자신의 의무인 등기이전을 했습니다.

그럼 동시이행관계가 이 때 깨지게 되지요,

즉, 이 때부터 악덕업자 갑은 채무불이행이 됩니다.

따라서 을은 갑에게 1년분의 채무불이행에 의한 손해배상청구권과 부당이득반환청구권이라는 권리가 생겼습니다.

만약 갑의 청산금지급으로 비로소 소유권이 이전되었다 하더라도

이러한 청구권은 계속 행사할 수 있습니다.


우리가 민법에서 사안을 살펴볼때 조심해야 할 것은

결국 어떠한 권리의무가 발생하는지를 따지는 것입니다.


악덕업자인데 어떻게 청구해? 안주면 땡인데?

라는 의문이 조금이라도 드셨다면 주의하셔야 합니다.

그것은 민법의 범위를 한참 넘는 의문이기 때문입니다.

(강제이행을 청구하는등 소송과 집행의 단계입니다.)



제가 답변을 하면서도 혹시 질문을 잘못 이해한 것인가

계속해서 생각을 해 보았습니다.

어느 부분에서 형평성이 어긋나게 느끼셨는지

확신을 할 수 없어 완벽한 대답이 되지는 못한 느낌이 들긴 하는데요.

그래도 궁금증이 해소 되셨나요? 제발 그랬으면 좋겠네요!!


-박결 드림-












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