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제목 담보가등기의 후순위권리자 보호에 대한 답변입니다
작성자 박결 첨부파일

안녕하세요! 박결입니다.


질문 주신 판례를 깔끔하게 정리해 보도록 하겠습니다.


우선, 해당 판례는

<후순위 권리자는 청산기간에 / 변제기도래전이라도 / 경매청구할 수 있다>

는 12조 2항을 그대로 적용한 판례인데요


사실, 후순위권리자가 보호를 받을 수 있는 방안을 함께 살펴보겠습니다


甲이 乙소유 X건물에 담보목적의 가등기를 경료한 경우,

X건물의 후순위 권리자, 여기서는 그 목적물에 丙이 저당권을 설정한 경우를 가정해 보겠습니다.


여기서 가장 기본적인 법리는!!!!!!!!!

가등기담보법에 적용되는 담보가등기는 저당권과 같게 취급한다! 라는 점입니다.


만약, 갑이 가등기담보권을 실행을 하면?

갑이 저당권을 실행하는 것과 같게 되지요?

그럼 X건물에 설정된 담보물권은 모두 소멸하고 배당을 받는데,

가등기담보권의 경우 경매절차를 거치지 않으므로

갑이 담보권을 실행하면 병의 저당권은 소멸하고,

을이 청산금을 지급받았다면 병은 그 금액의 범위 내에서 자신의 피담보채권 변제를 위한 금액을 청구할 수 있습니다.


자. 대략적인 흐름을 보았다면

병을 보호할 수 있는 방안을 검토해 보겠습니다.


1. 후순위권리자는 그 순위에 따라 채무자 등이 지급받을 청산금에 대하여 갑이 을에게 통지한 평가액의 범위 안에서 청산금지급시까지 권리를 행사할 수 있습니다. 또한 채권자는 후순위권리자의 요구가 있는 경우에는 이를 지급하여야 합니다. (제5조)

2. 후순위 권리자는 통지된 평가액에 이의가 있을 수 있겠지요?

따라서 이 경우 청산기간 내에 한하여 그 피담보채권의 변제기 도래전이라 하더라도 경매를 청구할 수 있습니다. (제12조2항)

3. 이러한 후순위권리자의 권리를 보전하기 위하여, 채권자는 담보권실행의 통지가 채무자등에게 도달한 때에는 지체없이 병에게 그 통지의 사실,내용 및 그 도달일을 통지해야 합니다., (제6조)


이 외에도 몇가지 더 있는데요 일단 이렇게 정리해 보겠습니다.


여기서 문제되는 12조2항은 2.에 있습니다.

즉, 후순위 권리자의 채권이 변제기에 달하지 않은 경우에도, 자신의 권리를 제대로 보호받기 위해 미리 경매를 청구할 수 있는 것입니다.


자! 이제 질문주신 판례를 정리해 보겠습니다.


-먼저, 병이 변제기 전에 경매청구 할 수 있다는 것은 정리되었죠?

-병이 경매를 청구한 경우, 선순위 담보권은 소멸합니다.

왜? 1번저당권, 2번저당권이 설정된 경우, 2번저당권이 실행되면 1번저당권이 소멸하는 것과 같은 이치입니다.

(가담법은 저당권으로 바꾸어 생각하는 것이 핵심입니다.)

-따라서 갑은 가등기에 기한 본등기를 청구할 수 없습니다.

갑이 가등기에 기한 본등기를 청구하려면 갑에게 가등기권자로서의 권리가 있어야 하는데

가등기담보권이 소멸하였으므로 즉, 담보가등기의 효력이 없으므로 본등기를 구할 수 없는 것입니다.

(여담으로 이것이 담보가등기가 아닌 청구권보전을 위한 가등기면 어떨까요? 즉 가등기담보법이 적용되지 않는다면?

자신의 순위보전을 위해 본등기를 구할 수 있겠지요?)

-다만, 병이 신청한 경매절차에서 가등기담보권자이고 우선변제권을 가지고 있다는 점을 주장하여 다른채권자인 병이나 다른 일반채권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있는 것입니다.


가등기담보권이 저당권과 같은 성질이므로 바꾸어 생각해 볼까요?

-갑 : 1번저당권자 / 을:2번저당권자 / 병:일반채권자

-을이 저당권을 실행하면 갑 저당권 소멸, 순위대로 배당

-갑의 저당권은 소멸하지만 을과 병에 우선하여 배당받는다.

간단히 정리되지요?


정리해 보겠습니다.

-후순위권리자는 청산기간내에 경매를 청구할 수 있다.

-가등기담보권을 저당권으로 바꾸어 생각하면 해결된다!


-박결 드림-
질문글 후순위 권리자의 경매 청구

공인중개사

민법 및 민사특별법

김*욱

2023.08.08
박결 교수님, 책을 아무리 반복하여 봐도 이해가 안되는 지문이 있어 질문 드립니다. - 핵심요약서(p260) 상단내용 - 후순위 권리자가 변제기 전에 경매를 청구할 수 있다는 규정은 담보가등기권리자의 귀속청산을 저지하기 위한 조치로서 청산절차를 거치기 전에 강제경매 등의 신청이 행하여진 경우 담보가등기권자는 그 가등기에 기한 본등기를 청구할 수 없고, 그 가등기는 매각(경매)에 의하여 소멸하게 되나 다른 채권자보다 자기 채권을 우선변제받을 권리가 있을 뿐이다(대판 2010. 11. 9., 2010마1322) - 질의사항 - 1. 위 지문을 최대한 간결히, 알기 쉽게 설명 부탁드립니다. 무슨 뜻인지 좀처럼 해석되지가 않습니다. 2. 위 지문에서 담보가등기권자는 그 가등기에 기한 본등기를 청구할 수 없다는 뜻은 경매가 진행되면 가등기가 소멸하기 때문인가요? 가등기에 기한 본등기를 왜 청구할 수 없는지 설명이 따르지 않다보니, 올바른 해석이 안되고 있습니다. 3. 위 지문에서 다른 채권자는 누구인가요? 후순위 권리자인가요? 담보가등기권자인가요? 앞뒤 내용 편집되고, 판례 결과만 간략히 나와 있어 누가 누구인지 헷갈립니다. 4. 위 지문에서 자기 채권이란 누구의 채권을 의미하나요? 후순위 권리자의 채권인지 아니면 담보가등기권자의 담보가등기 채권인지 확실히 알고 싶습니다.
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상담내용
번호 과목명 제목 작성자 등록일 조회수
62257 민법 및 민사특별법 교수님 질문드립니다 김*숙 2023-08-24 416
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62256 부동산공법 수용에서 조성토지 공급 이*희 2023-08-24 546
어준선입니다. 어준선 2023-08-25 546
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답변 드립니다..^^. 강성규 2023-08-25 353
62254 민법 및 민사특별법 민법 문제풀이 p238 문제 13번 서*후 2023-08-24 332
출제예상문제집 p238 13번문제 양민 2023-08-28 332
62253 민법 및 민사특별법 공동근저당 73번 문제 질의 ... 옹*길 2023-08-24 518
공동근저당권 양민 2023-08-28 518
62252 부동산공법 건축법 김*홍 2023-08-24 413
어준선입니다. 어준선 2023-08-25 413
62251 부동산공시법령 문의드려요 정*지 2023-08-24 365
안녕하세요~~ 홍승한 2023-08-25 365
62250 부동산공시법령 기본서 259p/260p 질문입니다. 최*선 2023-08-24 343
안녕하세요~~ 홍승한 2023-08-25 343
62249 부동산학개론 출제예상-제6편 부동산금융-02번 문제 질문 (2) 고*준 2023-08-24 427
네~안녕하세요~ 신관식 2023-08-26 427
62248 부동산공시법령 검인대상에서 진정명의 회복 이*건 2023-08-24 411
안녕하세요~~ 홍승한 2023-08-25 411
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