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질문글 관리인

공인중개사

민법 및 민사특별법

김*욱

2023.08.08
박결 교수님, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에서 관리인의 대표권은 제한할 수 있다. 다만, 이로써 선의 제3자에게 대항할 수 없다(핵심요약집p254).// 여기서 이해안되는 부분이 선의 제3자에게 대항할 수 있다가 맞지 않나요? 대표권을 제한하는 대신 선의 제3자에게 대항할 수 있다는 내용이 문맥상 흐름에 맞는 거 같은데, 위 지문이 이해가 잘 되지 않습니다. 위 내용이 이해가 되지 않아 사례와 함께 알기쉽게 간략히 설명해 주셨으면 합니다.

박결 교수님의 답변

2023.08.09

안녕하세요! 박결입니다.

해당 질문의 결론만 말씀드리자면

관리인의 대표권제한은 등기할 수 있는 방법이 없기 때문에

선의의 제3자에게 대항할 수 없습니다.


많이 어렵죠?


이 것을 이해하기 위해서는 사전지식이 조금 필요합니다.

아래의 내용은 우리 민법에서는 매우 중요한 부분이지만

중개사시험 범위 밖의 내용이니 

단순 참고만 해주시면 감사하겠습니다.



먼저! 민법은 권리와 의무에 대한 법이죠?

그럼 권리와 의무의 주체, 즉 법률관계의 주체는 누가 될 수 있을까요? (권리능력)

조금 생각해 보면 다양한 문제를 생각해 볼 수 있습니다.


일단 사람, 자연인은 권리능력이 있습니다.

그런데 태아는? 사망한 사람은? 집단은?


여기서 집단이 문제되는데요. 

예를 들어 건물을 구입하는데, 그 건물의 주체가 사람의 집단인 경우를 생각해 봅시다.

우리 민법에는 공유라는 제도가 있죠?

따라서 그 사람의 집단이 건물을 사기 위해서는 구성원들의 공유로 구입을 할 수 있습니다.

그런데 여기서 매우 다양한 문제가 발생합니다.

분할을 청구하면? 구성원의 변동이 잦으면? 등등


그래서 우리 민법은 자연인 뿐만 아니라 집단에게 권리능력을 부여하는데

이를 법인이라고 합니다.


법인은 여러 사람이 모여서 비영리목적으로(영리목적은 상법적용=회사)

단체를 만들고 주무관청의 허가를 받은 후 이를 등기하면 설립됩니다.


그런데 법인의 사무를 전체적으로 처리할 사람이 필요하고

이 자를 대표라고 합니다.

그런데 이 대표가 마음대로 행동한다면 문제가 될 수 있지요

예를 들어 법인의 재산을 대표가 마음대로 처분한다면?


그래서 대표권을 제한하는 내부규칙을 만들 수 있습니다.

예를 들어

<대표자가 법인의 재산을 처분하는 경우 사원총회의 의결을 거쳐야 한다>

하고 말이죠.


그런데 대표가 이런 제한을 무시하고 타인에게 법인 재산을 처분하면 어떻게 될까요?

그 법률행위의 효력을 인정해야 할까요?


우리 민법은 이것을 대표권제한의 법리로 소개하고 있습니다.

만약 대표권제한이 내부적으로만 규칙으로 되어 있다면

상대방 입장에서는 그것을 알 방법이 없기 때문에

대표권제한을 법인등기에 등기하여 공시하도록 하고있습니다.


만약 등기가 있다면 처분행위는 효력이 없고, 제3자가 선의든 악의든 무효입니다.

그런데 대표권제한이 등기되어 있지 않다면???

처분의 상대방이 선의든, 악의든 상관없이 유효입니다.

우연히 상대방이 대표권제한을 알았다 하더라도 등기하지 않은 법인의 잘못이 있기 때문에

그 처분행위를 유효로 보는 것이지요.



그런데! 여기서 문제가 하나 발생합니다.

민법상 법인은 등기로 설립하는데요.

단체의 형식과 실체는 존재하지만 등기가 없는 집단도 있습니다.

대표적으로 종중이 있습니다. (총유 설명할 때 문중이야기를 하며 말씀드렸었죠?)

종중의 경우 자연발생적으로 존재하는 단체인데 굳이 사단법인등으로 주무관청허가를 받고

등기할 필요를 못느끼는 것이죠.

이러한 단체를 비법인사단이라고 합니다.


문제는 여기서 발생하는데요

비법인사단의 경우 법인등기가 없다고 말씀드렸죠?

하지만 대표자도 있고 비법인사단의 재산도 분명히 있을 것입니다.


따라서 대표권의 제한을 등기할 방법이 없어 문제가 됩니다.


판례는 이 경우 

비법인사단의 경우에는 대표자의 대표권 제한에 관하여 등기할 방법이 없어 민법 제60조의 규정을 준용할 수 없고, 비법인사단의 대표자가 정관에서 사원총회의 결의를 거쳐야 하도록 규정한 대외적 거래행위에 관하여 이를 거치지 아니한 경우라도, 이와 같은 사원총회 결의사항은 비법인사단의 내부적 의사결정에 불과하다 할 것이므로, 그 거래 상대방이 그와 같은 대표권 제한 사실을 알았거나 알 수 있었을 경우가 아니라면 그 거래행위는 유효하다

라고 판시했습니다.


즉, 비법인사단의 대표자가

대표권제한을 위반한 행위를 한 경우,

상대방이 선의라면 그 행위는 유효가 됩니다.


즉, 비법인사단의 입장에서는 그 처분행위가 대표권제한을 위반한 행위이므로 무효라고 주장하고 싶겠지만

대표권제한은 제3자에게 대항할 수 없는 것입니다.



위의 법리를 집합건물관리법에서 그대로 이용한 것입니다.


관리단은 비법인사단일 수 있고, 그렇지 않을 수도 있는데요

공통적으로 대표자인 관리인이 존재하고 내부에서 대표권제한을 할 수 있습니다.


그런데 관리인이 제3자와 대표권제한되는 행위를 한 경우,

관리단은 그 제3자가 선의라면 대항할 수 없는 것입니다.


-박결 드림-

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