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제목 안녕하세요? 박결입니다.
작성자 박결 첨부파일

안녕하세요! 

가등기담보권이 발생하는 경우를 생각해 보면

이해가 편하실 것 같습니다


甲은 돈이 급한 乙에게 돈 8억을 빌려줍니다.

그런데 乙에게는 X건물(시가10억)이 있었지요

그래서 가등기담보를 설정하기로 합니다.


1> 甲과 乙은 먼저 8억원의 소비대차계약을 합니다.

<乙은 1년 후를 변제기, 이자 연5%로 하여 원금 8억원을 대여한다>

2> 甲과 乙은 대물변제예약도 합니다.

<乙이 이행기까지 1>의 채무를 이행하지 않으면, 건물 X로 대물변제 한다.>

3> 甲은 乙소유 X건물에 가등기를 설정합니다. 그래야 乙이 제3자에게 건물을 처분하더라도 그 건물의 소유권을 회복할 수 있끼 때문입니다.


그런데 여기서 문제가 발생합니다.

가등기를 설정하기 위해서는 

가등기의 원인이 있어야 하는데, 보통 매매예약서입니다.


위의 가등기담보 설정을 하는 경우,

매매계약은 필요가 없지요?

가담법의 요건은 <소비대차계약, 목적물은 부동산, 대물변제예약, 시가>피담보채권액, 가등기>이니까요


그런데 가등기를 경료하려면 반드시 그 원인이 적시되어야 합니다. 그리고 그 원인을 증명할 서류도 필요하지요.

따라서 당사자는 매매예약이 있다는 서류를 작성합니다.


그런데, 청산과정에서 대금은 얼마든지 바뀔 수 있기 때문에 매매대금은 확정할 수 없죠.


그렇기 때문에 매매예약서상의 대금은 편의상 기재하는 것에 불과한 것으로 보는 겁니다.


-박결 드림-
질문글 매매예약서상 매매대금

공인중개사

민법 및 민사특별법

김*욱

2023.08.08
박결 교수님, 매매예약서상 매매대금은 편의상 기재하는 것에 불과하고, 가등기의 피담보채권은 당사자의 약정과 관계없이 가등기의 원인증서인 매매예약서상의 매매대금의 한도로 제한되지 않는다(판례. 핵심요약집 p.258). 위 지문이 이해가 되지 않아 질문드립니다. 매매예약서상 매매대금을 왜 편의상 기재하는 것에 불과한지요? 매매예약서라 할지라도 매매계약서와 동일한 효과를 갖는데, 편의상 기재하는 것에 불과한 것이 아니라 실 거래가액을 적어야 맞지 않나요? 매매계약서에서 실 거래가보다 적게 적어내면 다운계약서가 되듯이, 매매예약서도 실 거래가보다 낮게 적으면 문제가 되지 않을까요? (세금회피 목적 등 측면에서) 반대로, 매매예약서상 매매대금을 편의상 기재하지 않고 FM대로 실 거래가로 적는 당사자들도 있을 것입니다. 그럼 이러한 경우에는 가등기의 원인증서인 매매예약서상의 매매대금의 한도로 제한받는다고 해석하면 되나요?
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