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질문글 금융기관의 우선변제권의 승계제도

공인중개사

민법 및 민사특별법

김*욱

2023.08.07
박결교수님 핵심요약집(p239) 금융기관의 우선변제권 승계제도 질문드립니다. 책 내용 중 "임차인의 보증금반환채권에 대한 우선변제권을 계약으로 승계한 금융기관 등은 경매시 우선변제를 받을 수 있다." 여기서 이상한게 우선변제를 받을 수 있는게 임차인이 아니라 왜 금융기관인지 잘 이해되지 않습니다. 임차인이 금융기관에 빚을 져 보증금에 대해 임차인이 아닌 금융기관이 대신 받을 수 있는 우선변제권 계약을 체결했다는 의미인가요? 다음으로 "금융기관 등은 우선변제권을 행사하기 위해 임차인을 대리하거나 대위하여 임대차를 해지할 수 없다." 이는 주임법에서 임차인을 보호하기위해 그런것인가요? 마지막으로 "금융기관은 임차인을 대위하여 임차권 등기명령을 신청할 수 있다." 이는 임차인이 전세권등기를 하지않아 그런건가요? 집주인이 반대해서 하지 못한 경우 금융기관이 임차인 대위해 임차권등기명령 신청할 수 있다는 의미인가요?

박결 교수님의 답변

2023.08.09

금융기관의 우선변제권 승계제도에 대한 질문인데요.

수업시간에 간략하게만 말씀드린 부분이기도 합니다.

(주임법 제3조의2 제8항)


이 제도가 왜 개정으로 추가되었는지 취지를 알면 

이해하실 수 있을 것입니다.


먼저, 임대차의 효과로

임차인은 보증금반환채권을 가지게 되지요?

그리고 임차보증금반환채권은 임차권과 분리하여 당연히 양도 가능합니다. 채권은 원칙적으로 양도 가능하고 급전이 필요한 경우가 있다면 보증금반환채권은 재산적 가치가 충분하니까요.

실질적으로 전세보증금이 자산의 가장 큰 부분을 차지하는게 현실이기도 하고요.



그런데! 여기서 문제가 있었습니다.

보증금 반환채권을 은행등 금융기관에 처분하고

자금을 융통하려고 하는데

과거에는 보증금반환채권을 양수한 금융기관이 임차인의 우선변제권을 승계할 근거가 없어 전세자금 등의 대출에 소극적이었습니다.


그래서 금융기관도 임차인의 우선변제권이라는 권리를 계약으로 승계할 수 있다는 근거조항이 하나 들어간 것입니다.


정리하자면, 우선변제권도 승계 가능하다!! 

라는 근거를 마련한 조문입니다.


다만, 이 경우 금융기관이 갖는 권리는 무엇인지 살펴보아야 합니다.

은행등은 보증금반환채권과 우선변제권만 취득하였습니다.

목적물을 사용수익하는 권리는 아직 임차인에게 있습니다.


따라서 동조 제9항에서는 금융기관이 우선변제권행사를 위해 임대차를 해지할 수 없다고 한 것입니다.

다만, 임차인에게 불리하지 않고 자신의 우선변제권을 보전하기위해 임차권등기명령은 신청할 수 있는 것입니다.

집주인의 반대 보다는요,


만약 임차인이 이사를 하여 목적물의 점유를 잃는 경우,

대항력을 잃게 되어 결론적으로 우선변제권도 상실하게 됩니다.

이러한 경우, 즉, 이사등이 꼭 필요해 주민등록을 잃게 될 때 주임법에서 이용 가능한 제도가 바로 임차권등기명령입니다.


그런데 지금은 우선변제권을 가지고 있는 자는 은행이죠? 즉, 은행은 임차인의 이사로 우선변제권을 상실할 위험이 있습니다.

따라서 이를 방지하기 위해 임차인을 대위해서 은행이 임차권등기명령을 받을 수 있는 것입니다.


-박결 드림-


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