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민법 및 민사특별법

신*민

2024.02.24
교수님.. 세법수업을 듣다가 민법에서 배운내용하고 좀 헷갈려서 이건 교수님께 물어봐야할거같아서 여쭤봅니다. 양도소득세 과세대상을 배우는 과정에서 임차권은 계약으로 인한 채권관계가 형성되는거라고 알고있는데요. '등기된 부동산 임차권' 여기서 [등기된]이라는 단어가 들어감으로써 물권화가 된다고 세법시간에 배웠는데 예로, 민법시간에서는 저희가 임대차계약을 한다고 가정을 했을때 'A'의 부동산을 'B'가 임대차 계약을 했다면 'C'가 'A'의 부동산을 샀을 경우에 발생하는 문제에 대해서 'B'는 'A'한테만 주장할 수 있는것이 임차권(채권)이라고 들었습니다. 그럼 실생활에서 실무적으로 우리가 알고 있는 이 등기라는것은 실생활에 쓰는 그 전입신고 확정일자를 통한 등기가 된것과는 다른건가요? 저 말처럼 등기가 됬다고 물권이되었다면 실제 부동산사고가 일어났을때 'B'는 주인이 바뀜으로써 발생하는 문제에 대해서 대항할 수 있지 않나요?

양민 교수님의 답변

2024.03.01

안녕하세요 회원님


갑소유 빌라를 3년계약으로 임차인이 임차하고 임차권 등기를 경료한 경우


1. 임차권은 등기하면 물권이 되는 것이 아니라  물권의 효력의 일부인 제3자에게 대항력을 주는 것뿐입니다.

절대로 임차권은 등기하여도 물권이 되지 않습니다.

 

임차권등기를 하여도 임차권의 본래 속성은 채권이고

제3자에게 대항력만 부여하죠 

주택임대차에서 임차인이 전입신고를 하고 인도하면 

제3자에게 대항력을 주는 것이지 물권이 절대 아닙니다.

민법전에 물권은 8개뿐입니다 임차권은 물권족보에 존재하지 않습니다.,

그래서 기존에 민법기출문제로 임차권을 등기하면 물권이 된다라는 지문은 옳지 못한 지문으로 출제된것입니다,


2.그래서 등기된 임차권을 임차인이 다른 사람에게 양도하려고 할때는 물권이 아니므로 당연히 소유자의 동의를  요건으로 하며, 등기된 임차권이 물권이 아니므로  민법상 임대차의 규정의 적용을 받는 것이지 전세권의 적용을 받지 않습니다, 

임차권을 등기한 상태에서 등기부를 보면[임차권등기]라고 명시를 하지 물권이라고 공시하는 일은 없습니다.


감사합니다,



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