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질문글 전세권설정 계약에서 물권행위

공인중개사

민법 및 민사특별법

이*희

2024.02.22
집을 사용, 수익하기 위한 계약은 '임대차 계약'과 '전세권설정 계약'이 있습니다. 두 계약은 채권행위인데 전세권설정계약의 경우 공시(등기)하면 물권이 된다고 알고 있습니다. 질문) 물권행위는 물권적 법률행위를 해야 발생한다고 알고 있습니다. 전세권설정에서 어떤 부분이 물권행위에 해당하는지 궁금합니다. / 혹시~~~ 물권의 특성 중 하나인 지배성의 관점에서 본다면...... 혹시 등기를 하면 ( 이 콜라병 일정기간 내 거다) 일정기간 동안 지배성을 가지게 되는 효과가 생기는 것인가요. 그렇다면 임대차는 공시를 하지 않으므로 지배성이 없어서 다른 사람과 계약을 해도 대항력을 가지지 못하게 되는 효과를 가져온다고 보면 되는 것인가요~? 지배성을 이렇게 해석해도 되는 것인지 그리고 전세권설정계약에서 등기로 대항력을 가지게 되어 지배성을 가지게 되므로 물권적 행위가 된다라고 해석해도 되는 건지 궁금합니다~그리고 임대차 계약도 등기하여 물권화 할 수 있나요~? (항상 자세하고 친절한 답변 너무너무 감사합니다^^)

박결 교수님의 답변

2024.02.24

안녕하세요! 예비중개사님!

갑자기 날씨가 싸늘해졌네요.

이제 이 꽃샘추위만 끝나면 봄이 올 것 같아요!

봄을 맞이하는 즐거운 마음으로 힘들어도 재미있게

수험생활 이어나가시길 바랍니다.


그럼 질문 살펴볼게요

물권행위에 관해 쉽게 이해하기 어렵죠?

저도 공부하면서, 강의하면서, 고민이 많은 부분이기도 해요.


물권행위란 직접 물권변동(발생, 변경, 소멸)을 발생시킬 것을 목적으로 하는 의사표시를 요소로 하는 법률행위

라고 정의할 수 있습니다.


매매계약을 예로 들면 

매수인이 소유권을 취득하기 위해서는 세가지 요건이 필요하지요?

1) 채권행위 (매매계약)

2) 물권행위

3) 등기


조금은 엄밀하지 않은 설명으로는

물권행위를 

등기해 주려는 당사자의 의사 라고도 말씀드릴 수 있습니다.


그럼, 전세권을 어떨까요?

전세권자와 전세권 설정자이 법률행위(계약)으로 전세권을 설정할 때에도 마찬가지입니다.


당사자 사이에서 목적물을 일정기간 사용수익하고, 전세금을 지급하는 내용등의 채권행위와

그 물건의 물권설정을 한다는 물권행위가 있지요.


일반적으로는 저당권설정행위 자체를 물권행위로 봅니다.


즉, 법률행위로 전세권을 설정하기 위해서는

1) 전세권 설정계약

2) 전세권 등기

의 요건이 필요한데

전세권 설정계약을 채권행위와 물권행위의 결합으로 봅니다. (상당히 까다로운 부분이긴 하지만, 일단 전세권 설정하는 것은 집주인(전제권설정자)가 목적물을 전세권자에게 일정기간 넘겨주어 전세권자에게 사용수익하게 해 주는 물권적 의사가 있다. 정도로만 이해해 주셔도 무방합니다.)


임대차와의 비교는 정확하게 이해하셨습니다.!!


<특정한 물건을 일정기간 사용수익한다>

라는 목적은 전세권과 임차권이 서로 같습니다.


그런데!!

임차권은 채권적 권리에 불과하지요?

따라서 소유권을 가진 자가 그 소유권에 기한 권리(물권적청구권)을 행사하면 채권으로는 대항할 방법이 없습니다.

그러므로 물건을 반환해 주어야 하지요.


하지만 전세권은 제한물권이기 때문에 소유권자인 전세권설정자에게도 사용수익할 권리를 침해받지 않습니다.

소유자에게 기간동안은 권리를 주장(대항)할 수 있는 것이지요.


그리고 제3자에 대한 효력에도 차이가 있습니다.


만약, 임차권의 경우 목적물의 소유권자가 바뀌었다면?

새로운 소유자에게는 임차권을 주장할 수 없습니다.

왜냐하면 임차권이란 채권이고, 채권은 계약당사자에게만 주장할 주장할 수 있는 권리에 불과하기 때문입니다.

(따라서 주택임대차보호법과 상가임대차보호법에서는 대항력을 취득할 수 있는 제도를 마련하여 임차인을 보호하고 있습니다.)


하지만 전세권은 물권입니다.

물권의 특징은 계약당사자에게만 주장할 수 있는 효력(대인효)가 아니라 누구나에게 그 물권을 주장할 수 있는 절대적 효력(대세효)가 있지요.

따라서 목적물을 전세권설정자가 제3자에게 매각한 경우에도, 새로운 소유자에게 전세권을 주장할 수 있는 것입니다.(대항할 수 있다.)


기본강의가 끝났습니다.

8강에서 저당권까지 다루었고요,

채권법과 특별법에 대해 아주 조금 맛보기 강의를 했는데요. 해당 부분은 심화강의때 함께 다룹니다!

그럼!! 강의로 다시 인사드리겠습니다!


-박결 드림-







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