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질문글 유익비 및 유치권 주장

공인중개사

민법 및 민사특별법

김*용

2020.02.06

경매 낙찰자에 대한 점유권 주장

 

올해 꼭 공인중개사 합격을 위하여 공부를 하면서

경매에도 관심이 있어서 이번에 경매로 낙찰을 받은 물건에 대하여 문의 드리겠습니다. 

 

지인사이인 임대인과 임차인은 2017년 3월 자신의 건물을 계약서 없이 임대해 주었고
임차인은 태권도장 운영을 위하여 내부 수리 및 인테리어를 하였다.(샤시, 화장실등 포함)
이후 공사는 완료가 되었으나 지속적인 천장의 누수로 인하여 체육관 운영을 하기가 어렵다고 판단한 임차인은 태권도장 운영을 포기하고
임대인에게 지금까지 들어간 공사대금을 요청하였고 이에 임대인은 응하여 공사대금에 대한 채권 계약을 상호간에 작성하였다.
이후 2018년 초 임대인은 다른 임차인과 계약을 하였다. 
2019년 말 임대인은 은행에서 빌린금액을 상환하지 못하였고 건물이 경매로 인하여 다른사람에게 낙찰되었다.
낙찰자는 잔금을 납부하고 등기까지 완료하였으며 전 건물주(임대인)과 임차인에게 명도를 요청하여 경매낙찰자에게 명도를 약속하였다. 
낙찰자는 낙찰받은 건물 내부를 보기위하여 임대인(전 건물주)에게 요청하여 방문하였는데 그때 건물을 보여주러 온 사람이 뜻밖에도 채권자(태권도장공사)였고 

그 채권자는 공사금액의 일부가 상환되었으나 남은 잔금이 있기때문에 그 잔금을 받기 전까지 건물을 넘길수 없다고 거부하고 있다.

경매물건 설명서(조사서)에는 임대인과 임차인에 대한 내용과  그리고 대출받은 은행에 대한 부분만 나와있었으며 임장시 건물에 어떠한 표시도 확인되지 않았음.
이에 낙찰자에 대하여 

유익비 상환청구 여부나 

채권에 기한 유치권 여부가 성립할 수 있는지 문의 드립니다.

 

만약 낙찰자가 그 채권을 상환한다면 그 채권에 대하여 전건물주에게 청구할 수 있는지 여부도 한번 말씀 주시면 고맙겠습니다.

 

채희대 교수님의 답변

2020.02.10
안녕하세요

경매실무와 관련해서는 실무담당자에게 질문하시는 것이 좋겠습니다.

도움이 되지 못해 죄송합니다.
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