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질문글 저의 뇌를 깨워주세요

공인중개사

부동산학개론

이*순

2020.11.23

안녕하세요 선생님! 선생님의 명강의를 듣고서 저의 뇌를 깨우고 있답니다. 너무나 명확하고 이해력있게 가르켜 주셔서 감사 드릴 뿐입니다.

질문1) 자원배분기능을 이론적으로만이 아닌 현실적으로 체감성있게 이해할수 있는 방법이 있을까요?

 

질문2) 강의도중 현실에서 환율이 부동산시장에 미치는 영향이 매우크다고 하시는데에 정말 제뇌가 정말 무디어 있

          었음을 반성합니다.

          관련해서 지금의 부동산시장에 대해서 조언을 듣지 않을수가 없어 고견을 구합니다.

         즉, 강의에도 자주 언급 하셨듯이 부동산 시장은 정상적인 시장이 아님을 강조하셨습니다. 이게 맞는말 같습니

         다. 가격기능은 대부분 사라지고 완전히 투기적수요만이 판을치고 그로인해 부동산가격은 하늘을 찌르듯 올라

         가 있고, 정부대책은 풍선효과만을 일으켜 부동산가격을 잡지 못하고 있는 상황입니다.

        이런 현실을 감안할때 어떻게 행동해야 정말 좋은 것인지 모르겠습니다. 무조건 영끌을 하여 투기에 동참하는

        것이 옳은일인지, 부동산폭망을 대비해 그냥 가만히 있어야 하는지 모르겠습니다. 그냥 보고만 있으면 상대적 

        박탈감만 커져가고 있고요. 최종 결론은 물론 본인이 내려서 하는것이겠지만, 부동산에 조예가 깊으신 교수님

        의 귀한 의견을 들어보구 싶습니다.

 

감사합니다.

건강조심하시구요!!!

신관식 교수님의 답변

2020.11.24
늘 행복하십시오~

가격이 수요와 공급을 조절하는 것을 자원배분이라고 합니다.
즉. 가격이 상승하면 공급량은 증가하고 수요량은 감소한다. 가격이 하락하면 공급량은 감소하고 수요량은 증가한다는 것을 말하는데요~ 이러한 자원배분기능이 완벽하게 수행되는 시장은 현실에는 없습니다. 우리가 접하는 대부분의 시장(마스크시장 커피시장 등 상품시장, 주식채권 등 자산시장 등)은 불완전한 시장이구요~ 특히나 부동산시장은 불완전정도가 심하여 자원배분기능이 원활하게 수행하지 못하는 시장입니다.

앞으로 수업시간에 계속 언급이 됩니다만..
주택가격이 상승하여도(공급법칙에 의하면 주택공급량이 증가하여야 합니다만) 주택의 공급량은 신속하게 늘어나지 못하고,
주택가격이 하락하여도(수요법칙에 의하면 주택수요량이 증가하여야 합니다만) 주택의 수요량은 적시에 늘어지니 못한 편입니다.
이러한 것을 자원배분기능이 원활하게 수행되지 못한다라고 합니다.
좀 더 자세한 내용은 3~4주차에 이어서 진행됩니다.

현실에서 접하는 부동산시장에 대해서 전망을 하고 분석하는 것은 쉬운 일이 아닙니다. 일단은 다른 자산시장(주식시장, 채권시장, 외환시장 등)의 영향을 받고 있고(개인적으로는 외환시장..그러니까 환율, 달러가격이 가장 큰 요인이라 생각합니다), 정부의 정책도 어느 정도 영향을 주고 있으며, 부동산마다 속한 지역의 특성에 따라 다르기 마련입니다.

언론에서 이야기하는 것을 100% 믿으시면 아니됩니다. 정보가 상당수 왜곡되기도 하고...일부로 왜곡시켜서 보도하기도 합니다. 정부의 정책도 한계가 있습니다. 주택을 구입해야 하는 상황이라면 현재의 집값상승이 반갑지는 않을 것입니다. 정부가 이렇게 만들어 놓은 것이 아닙니다. 정부가 가격을 결정하는 것이 아니라 하였습니다...원인을 외환시장등 금융시장에서 찾고 이에 대한 준비가 필요하리라 여겨집니다.
주택가격이 상승하여도 계속 상승하지 않습니다. 상승과 하강을 반복하면서 진행되고 있으니...감당하기 어려운 정도의 부채를 동원하여 부동산을 구입하거나 주식 등에 투자할 경우, 예상치 못한 가격의 급락을 만나게 되면
상황은 더 나빠지게 마련입니다.
개인적으로는 집값이 상승하여도 지금까지의 상승폭보다는 작을 것으로 여겨집니다. 주택의 실수요자 입장에서는 주택을 구입하더라도 가격상승에 따른 이득이 크지 않을 것이라는 것은 어느 정도 감안할 필요가 있습니다. 이러한 것도 예측일 뿐입니다. 상황이 어떻게 변하더라도 대응할 수 있는 이론적인 무장과 대응능력을 갖추도록 노력해야 합니다. 그래서 공부가 필요한 것입니다.

특히나 주택을 신규로 구입할 때에는 현재나 장래의 소득으로 빚을 상환한 능력이 되는지를 검토하여야 할 것입니다, 주택을 소유의 대상이 아닌 이용의 대상으로 인식을 전환할 필요도 있습니다..이 또한 사람마다 견해가 다를 수 있습니다.

작은 지면에 많은 이야기를 담는 것은 한계가 있습니다.
빚을 동원해서 주택을 구입하고, 이후에 어떻게 대응할 것인가는 주택구입자, 투자자 자신의 몫이 됩니다. 열심히 공부하고 부동산시장을 종합적, 균형적 시각으로 바라보려는 노력이 필요할 것입니다. 앞으로도 계속~

감사합니다~
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