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질문글 순현가법 실무 사용시 궁금한점 여쭤봅니다.

공인중개사

부동산학개론

이*환

2021.01.24

저의 경우 공인중계사를 공부하는 이유는 2가지 입니다.


공인중계사를 취득하여 노후및 실제 매매시 제가 직접 하려는것과


공인중계사 업무가 아니더라도 재테크에 무척 도움이 되는 내용들이어서 겸사 겸사 하고 있습니다.



이중 제가 학개론에서 가장 눈여겨 본 내용은 부동산 투자론입니다.

얼마 되지 않는 돈으로 주식을 해야 될지, 아니면 땅을 사야될지, 아니면 아파트를 사야 될지 고민인데


마침 공인중개사 학개론에 투자론에서 


투자의 타당성 분석기법이 있더라구요, 


또 최근에 구매하여 읽어 본 부동산 책에 NPV NOI, IRR 등이 나와 더욱더 눈에 들어 왔습니다.


순현가 법이 제일 유용한 부동산 투자 판단법일듯 하여 적용해보려 하는데


궁금한것은 부동산으로 부터 얻어야 할 최소한의 "요구수익률"값, 즉 할인율을 계산을 해야 되는데


이중 무위험 이자율은 현쟁 정기예금 이자율과 국채 이자율이라고 되어 있는데 오늘 기준으로 한다면 

얼마로 봐야 될까요?


그리고 위험 할증(보상)률 은 자기가 임의로 정하는건가요? 

자기 맘대로 하는건 아닐듯 한데요? 뭔가  무위험 이자율처럼 기준이 되는 값이 있을거 같은데요?

그리고 마지막 예상 인플레이션 율은 

투자기간이 예를들어 5년이라면 매년 매년 다를텐데 , 일시불의 현가계수의 n승 값처럼 매년 다른 인플레이션 율을 적용해야 되나요? 그렇다면 식이 무척 복잡해질텐데요?


그리고 인플레이션 예상값은 인터넷 어디가서 확인해야 될까요?

자기가 임의대로 하는건 아니겠죠? 설마?


제가 생각하는것처럼 요구 수익율값을 위처럼 계산해서 

순현가의 r 에 대입해서 예측하는게 맞나요?

신관식 교수님의 답변

2021.01.25
늘 행복하십시오~

질문하신 내용 중 무위험이자율(이자율도 수십가지가 있습니다. 3년 만기 국채금리, 3년만기 회사채 금리, 1년 만기 정기예금금리 등, 금융기관별로도 다르구요~ 일반적인 이자율의 개념으로 대응하시면 됩니다), 위험보상률..그리고 이와 관련된 자세한 내용에 대해서 학습하고자 하시면 경영학과 등에서 학습하는 재무관리 중 자본예산기법에서 찾아보셔야 하구요~

인플레이션에 대한 개념도 수십가지가 있습니다. 시험을 대비하는 것은 물가가 지속으로 상승하는 현상이다..이 정도의 개념만 필요하구요~ 참고로 중앙은행에서 발표하는 인플레이션율로 보셔도 됩니다. 생산자물가지수와 소비자물가지수 등을 활용하여 산출하게 됩니다. 현재의 물가수준과 다음 기의 물가수준 차이를 현재의 물가수준으로 나누어 준 것으로 정의할 수 있습니다. 거시경제학 분야에서 따로 학습하셔야 합니다.

우리 시험에서 다루는 순현가법도 재무관리의 자본예산기법 중에서 일부만 가져와서 부동산에 접목하여 출제하고 있습니다. 학문적인 자세한 내용은 묻지 않습니다. 제가 지면으로 다 설명드리기에도 제한사항이 있습니다.

순현가의 개념과 순현가를 구할 때 할인율로 요구수익률을 사용한다.
요구수익률은 무위험률과 위험할증(보상률)로 구성되며 인플레이션율을 반영하기도 한다.. 이 정도 수준만 하시면 되겠습니다. 예를 들어 무위험률이 2%이고, 위험보상률이 3%이고, 인플레이션율이 0%이면 요구수익률은 5%가 됩니다.

매년, 즉 각 년도마다 현실적으로 무위험률의 크기도 달라집니다만... 일반적으로 재무관리기법에서 논의를 단순화하기 위해 동일한 무위험률의 크기를 정하여 진행하게 됩니다.

시험준비하는 선에서 구분하여 학습하시고... 더 궁금한 것이 있다면 시험 이후에 별도의 학습과정이나 전문서적을 활용하셔야 할 것 같습니다.

감사합니다~
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