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질문글 박결선생님께 특약관련 질문하고싶습니다

공인중개사

민법 및 민사특별법

이*은

2024.02.15

[ 첨부파일 : 1707945645928.jpg ]

부동산 매매 
계약총 매매대금: 6억
계약금: 일천만원 1월15일 지급
중도금: 사천만원 2월1일 지급
잔금: 오억오천만원 3월10일 날짜 미도래,미지급

바로 밑에 글은 특약이 이럴경우 > 질문은 맨 밑에 있습니다..

1. 쌍방간합의의 계약임
2. 현 시설 상태의 계약이며 현장확인 및 등기사항증명서를 확인하고 계약을 체결함
3. 매수인이 인테리어 시작하는 시점까지 각종공과금은 매도자 부담으로 한다
4. 소유권이전 등기완료 되기 전에 등기부등본상에 권리제한 사유가 발생하여서는 안된다
5. 물건지의 모든 주택하자 담보는 잔금일 기준 6개월로 한다 (소모품,노후화제외)
6. 융자금은 잔금일 입금받는날 상환하고 설정해지한다
7. 2월7일 이후 매도인과 매수인은 계약을 일방적으로 파기할수 없다, (파기시 위자료 1억을 매수인이 매도인에게 즉시 지급한다)
8. 매도인은 2월4일까지 인테리어 공사를 위해 집을 비워주고 협조한다
9. 인테리어공사 시작일부터 발견되는 하자(중대한 하자 포함) 등 어떠한 것도 매도인에게 이의제기하지 않는다
10. 인테리어 공사 관련해서는 매수인이 의뢰한 인테리어 비용 및 목적물에 투입한 모든 비용을 매수인의 손해로 하여 매도인에게 어떠한 비용도 청구하지 않으며 즉시 매수인은 인테리어 비용을 인테리어 업자에게 전액 지불한다
11. 물건지(아파트) 현 현장 상태 확인한 계약이며 물건지에 대한 어떠한것도 이의도 제기 하지 않는다
12. 본 특약사항에 기재되지 않는사항은 민법상 계약에 관한규정과 부동산 매매 일반 관례에 따른다.

현재상황: 매물확인하러 1번 집에 방문 / 2번째 인테리어업자 동행 방문 / 3번째 방문후 계약서 작성 구축인것을 올인테리어 로 고쳐야 하기에 인테리어 업자와 꼼꼼히 확인하심여기서 

질문!

질문1. 매도인&매수인은 2월7일 이후 변심으로 일방적계약은 파기할수 없다 만약 파기를 한다면 매수인이 매도인에게 1억원을 지급 하라는 명시 (계약금,중도금 안돌려줘도 될까요?)계약금+중도금 5천 안돌려주고 나머지5천도 달라고 채권반환소송을 할수 있을까요?

질문2. 정상 잔금 치루고 매매 한지 5개월차에 곰팡이, 또는 베란다 페인트 갈라짐 또는 베란다 벽 크랙 같은 상황을 매도인에게 보상을 요구 할수 있을까요? (특약에 11번 아파트에 관련 어떠한것도 이의제기하지 않는다 담보면책사유 있습니다)

질문3. 물건지의 모든 하자 담보는 잔금일기준 6개월로 한다 (소모품,노후화제외) 라고 명시 되어있는 특약은 잔금기준 6개월안에 하자 해달라고 하는건 해주는거죠? 단, 소모품 (형광등.변기 등) 노후화 (샷시외부실리콘,장판,벽지) 로 변질된것들은 6개월안에 하자 책임 해달라고 원해도 안해주는거죠? 제외 했으니까요

질문4, 잔금일기준 6개월안에 하자담보 특약은 중대한것들만 해당하는거죠? 배관 , 누수 등등

질문5. 인테리어공사 시작이후에 발견되는 하자 (중대한 하자포함) 등에 대한 어떠한것도 매도인에게 이의제기하지않는다 이 특약은 매수자가 인테리어를 2월20일 시작하면 20일 시작하는 시점부터 발견하는 하자는 중대하더라도 매도인에게 책임을 못하게하는 특약인가요?

질문6. 현 시설 상태 확인 하고 등기 확인하고 체결했다고가 있으니 매수인이 추후 미쳐 못본 하자는 보상요청이 안될까요? (매수인도 매도자도 몰랐던 하자 )

질문7. 물건지 (아파트) 현 상태 확인한 계약이며 물건지의 대한 어떠한 이의도 제기하지 않는다 이 특약은 매도인 담보면책특약에 관련된거라고 보면될까요? 이특약이 있는경우 매수인은 3번이나 집을 방문했고 전문가인 인테리어 업자랑도 방문하고 난후 계약을 했기때문에 잔금기준 6개월이 되지 않아도 하자담보 청구할때 매도자는 거절하겠다는 의사를 발켜도 될까요?

질문8. 특약에 상호간의 잔금일은 앞당길수있다(늦출수는 없다) 이특약에서 만약 잔금일의 돈을 주지 않으면 매매대금반환소송을 제기할수 있습니까?

질문9. 담보면책 특약이 있으니 계약일 이후~잔금일 사이에 하자 발견 했다고 보상 해달라고 할수 없는건가요?(매도자 인테리어업자 매수자 셋이서 집을 둘러봤음)

질문10. 잔금일에 잔금을 지불하지 않으면 매매대금반환청구소송을 진행 해야합니까?

질문11. 매매대금반환청구소송을 해서 승소를 하면 현 매수자는 잔금을 지불하고 매물을 등기이전해가야 하는건가요?

여기까지 질문입니다감사합니다..

박결 교수님의 답변

2024.02.19

안녕하세요! 예비중개사님 박결입니다.


답변을 어떻게 드려야 할지 많이 고민을 했습니다.

우선, 현재 실제 사건을 겪고 계신것 같아요.

모쪼록 잘 해결 되시길 진심으로 기원합니다.


아울러, 실제 사건의 경우

제가 여기서 구체적인 저의 견해를 드리는 것은

대단히 부적절할 수 있다고 생각합니다.


따라서 변호사 상담

혹은 법률구조공단의 무료 법률서비스를 이용하시는 것을

추천드립니다.


그럼 간략히 저의 생각만을 말씀드리겠습니다.

절대적인 결론이라 생각치 마시고

가볍게 참고정도만 해주시면 감사하겠습니다.


1. 계약서에 일방적 해제가 있을 경우 1억원을 지급하라는 규정이 있있습니다.

일반적으로 계약금해제를 하는 경우

매도인이 해제하면 배액을 상환하고, 매수인이 해제하면 지급한 계약금을 포기합니다.


그런데 별도로 1억원 지급의 위약금이 있으므로

이는 일단 손해배상액의 예정으로 추정될 것입니다.

계약금이 위약금으로 기능하는 것이 아닌 별도의 손해배상액의 예정이 있으므로 매수인이 매도인에게 1억원 지급하고,

이미 지급된 계약금과 중도금은 반환되어야 할 것으로 보입니다.

추후 소송으로 간다면, 법원이 이를 직권감액할 여지는 있습니다.


2. 목적물의 하자담보책임은 

민법 제583조로 인해 담보책임을 면하는 약정을 할 수 있습니다.

따라서 원칙적으로 별도의 하자담보책임을 물을 수는 없어 보입니다.

다만, 매도인이 알고서 고지하지 않은 사실이 있다면 그 책임을 면하지 못합니다.

(중대한 하자라 하더라도 그 하자가 계약시점부터 하자가 존재해야 담보책임을 물을 수 있습니다.)

3. 계약내용의 해석 문제라 제가 말씀들이기에는 부적절해 보입니다.


4. 민법상 중대한 하자는 보통 누수나 배관등의 문제입니다.

(그 외는 잘 인정이 되지 않지요.)


5. 계약내용의 해석 문제라 제가 말씀들이기에는 부적절해 보입니다.


6. 구체적인 사실관계에 따라 달라집니다.

매수인이 하자있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 하자담보책임을 물을 수 없지요.

그 과실 여부는 구체적으로 따져보아야 합니다.


7.말씀해 주신 바와같이 그 조항은 하자담보책임 면책조항입니다.

다만, 일반적으로 부동산 거래에서 사용하는 "현 상태"의 개념에 대해서도 다툼이 많습니다. 보통은 면책조항으로 보지만 

권리의 포기약정은 엄격하게 해석할 필요가 있으므로 분명한 취지가 기재되었는지 여부로 다툼이 될 수 있습니다.


8.~10.


부동산 매매계약은 쌍무계약입니다.

계약이 체결되면 매도인은 목적물을 인도하고, 소유권이전등기할 의무가 있고

매수인은 매매대금을 지급할 의무가 있습니다.


그리고 양자는 서로 동시이행의 관계에 있습니다.

따라서 이행기(잔금기일)가 지난다 하더라도 양 당사자는 서로 채무불이행책임을 지지 않습니다.

그러나 일방이 자신의 채무를 이행하거나

이행의 제공을 하지 않은 상태로 이행청구를 하게되면


상대방은 동시이행항변권을 행사할 것이고

법원은 양자에게 자신의 의무를 서로 동시에 이행하라는 판결을 내리게 됩니다.

즉, 이와같은  동시이행관계에서 대금지급청구권을 행사한다 하더라도

승소는 할 수 없습니다.

만약, 매도인의 입장에는 등기에 관한 준비를 모두 마치고 대금지급을 구구하는 청구를 하면 승소할 수 있습니다.

그 후 잔금을 수령하고 등기를 이전해 주어야 겠지요.



실제 사건에 대해 제가 드릴 수 있는 대답은

극히 제한적일 수 밖에 없다는 사실을 말씀드릴 수 밖에 없어서

송구스럽게 생각합니다.

너그럽게 양해해 주시면 감사하겠습니다.


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