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질문글 해약금 해제

공인중개사

민법 및 민사특별법

이*희

2024.02.09
'해약금 해제'(입문 18강 34:40)와 '계약금 계약' 구분이 잘 안됩니다~

박결 교수님의 답변

2024.02.09

안녕하세요!

예비중개사님 박결입니다.


질문주신 내용을 함께 살펴보겠습니다!


甲은 자신이 소유하고 있는 건물 X에 대하여

乙과 매매계약을 체결하였습니다.

이때 甲을 매도인, 乙을 매수인이라고 합니다.


매매계약이 체결되면

甲은 그 건물을 이전할 의무가 있고

乙은 매매대금을 지급할 의무가 생기지요


여기까지

<甲과 乙이 매매계약을 체결했다>

라고 말합니다.


그런데!

이러한 주된계약인 매매계약과 더불어 양 당사자는 

+a인 약정을 하나 더 체결하는데요


바로

<매매대금은 계약금, 중도금, 잔금으로 나누어 지급한다>

라는 것입니다.


즉, 매매계약을 체결하고 계약금을 주고 받았으면

우리는 이것을

<계약금계약을 했다>

라고 말합니다.


즉, 계약금계약이란, 주된계약인 매매계약과 더불어 이루어지는 계약을 말하는 것입니다.


그런데 계약금계약을 하면 어떤 효과가 있을까요?


만약! 일방이 이행의 착수(예)중도금지금) 전에는


매도인 甲은 받았던 계약금 배액(1천만원을 계약금으로 받았다면 2천만원)을 乙에게 지급하고,

매수인 乙은 지급했던 계약금(1천만원)을 포기하고


언제든지 계약을 해제할 수 있습니다


(원래 민법에서 계약을 해제하기 위해서는 일방이 채무를 불이행해야 하는데 계약금계약의 약정이 있다면 채무불이행이 없더라도 언제든지 해제할 수 있는 것이지요)


이렇듯이 계약금은 그것을 포기하고(혹은 배액을 상환하고) 해제할 수 있는 기능을 하는데요

이를 

<계약금이 해약금으로 기능한다, 혹은 계약금이 해약금으로의 성질을 가진다>

라고 말합니다.


또 이렇게 해제하는 것을 

채무불이행이 있었을때 하는 법정해제나,

당사자 사이에서 합의로 해제하는 합의해제와 대비하여

<해약금해제, 혹은 계약금해제>

라고 부르는 것입니다.


궁금증이 모두 해소되셨으면 하네요!


이렇게 조금이라도 의심이 되거나 이해에 어려움이 있다면

언제든지 주저말고 질문 주세요!

질문은 가장 강력한 수험생의 권리인 것 아시지요?

설 명절이 시작되었네요!

새해에는 정말 커다란 합격의 복을 받으시길 바랍니다!!


-박결 드림-





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