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질문글 황정선 교수님께 (자격증대여와 등록증대여의 구분에 관하여)

공인중개사

중개사법령 및 실무

정*종

2024.03.10
교수님의 성의있는 강의 늘 고맙게 잘 듣고 있습니다.감사합니다. 우문일런지는 모르겠으나 가르침 부탁 드립니다. 공인중개사인 A가 자기명의로 개설등록을 하고, 무자격인B가 사무실 임대및 운영과 중개행위를 하고 ,계약시는 A가 직접 서명및 날인을 직접하고, A에게 매월 명의 사용료를 지급 하였고, A는 사무실에 근무하는것 처럼 위장 하다가 적발 되었다면, 등록증대여 인지, 자격증 대여인지 둘다 대여한것인지 구분을 못 하겠습니다. 법 적용은 어떻게 되는지 가르쳐 주십시오. 부탁 드립니다.^^

황정선 교수님의 답변

2024.03.12


-답변드립니다. 


-1. 일단, 시험용으로는 자격증대여와 등록증대여가 확실히 구별됩니다. 즉, 이를 시험에 출제할 때 출제자가 자격증대여 인지 등록증대여 인지 명확히 출제하기 때문에 아무런 어려움이 없습니다. 


-2. 다만, 실무적으로 보면 자격증대여와 등록증대여는 통상 같이 이루어지기 때문에 양자를 구별하기가 매우 어렵습니다. 따라서, 이를 명확히 확인코자 한다면 최종적으로는 재판으로 갈 수 밖에 없습니다. 


-3. 개인적인 판단으로는 질문하신 사례는 아래의 대법원 판례와 동일한 사안으로 보이니 참고하시기 바랍니다. 만약, 시험을 떠나 실제로 이런 일에 이해관계가 있으시다면 실력있는 변호사를 고용하여 등록증대여 쪽으로 방향을 잡는 것이 재판에서 가장 중요한 포인트입니다. 



대법원 2007.3.29. 선고 2006도9334 판결 

 

1. “공인중개사자격증의 대여”란 다른 사람이 그 자격증을 이용하여 공인중개사로 행세하면서 공인중개사의 업무를 행하려는 것을 알면서도 그에게 자격증 자체를 빌려주는 것을 말하므로, 만일 공인중개사가 무자격자로 하여금 그 공인중개사 명의로 개설등록을 마친 중개사무소의 경영에 관여하거나 자금을 투자하고 그로 인한 이익을 분배받도록 하는 경우라도 공인중개사 자신이 그 중개사무소에서 공인중개사의 업무인 부동산거래 중개행위를 수행하고 무자격자로 하여금 공인중개사의 업무를 수행하도록 하지 않는다면, 이를 가리켜 등록증·자격증의 대여를 한 것이라고 말할 수는 없을 것이고, 한편 무자격자가 공인중개사의 업무를 수행하였는지 여부는 외관상 공인중개사가 직접 업무를 수행하는 형식을 취하였는지 여부에 구애됨이 없이 실질적으로 무자격자가 공인중개사의 명의를 사용하여 업무를 수행하였는지 여부에 따라 판단하여야 한다.


2. 공인중개사가 비록 스스로 몇 건의 중개업무를 직접 수행한 바 있다 하더라도, 적어도 무자격자가 성사시킨 거래에 관해서는 무자격자가 거래를 성사시켜 작성한 계약서에 자신의 인감을 날인하는 방법으로 자신이 직접 공인중개사 업무를 수행하는 형식만 갖추었을 뿐, 실질적으로는 무자격자로 하여금 자기 명의로 공인중개사 업무를 수행하도록 한 것이므로, 이는 공인중개사자격증의 대여행위에 해당한다. 

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