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질문글 등기를 요하지 않는 물권변동

공인중개사

민법 및 민사특별법

이*원

2024.02.06
교수님, 등기를 요하는 물권취득, 등기를 요하지 않는 물권변동 부분에서 머리로는 다 이해가되는데 실질적으로 등기를 안해도 돌아온다는게 어떻게 진행이 되는 건가요? 예를 들어서 매매계약을 통해서 소유권 이전으로 갑에서 을로 등기 이전이 되었는데, 매매계약이 무효가 되면 다시 갑에게 소유권이 등기를 안해도 넘어가잖아요. 근데 등기를 안하게되면 등기관이 어떻게 계약이 취소가 되었는지 알고, 다시 갑에게 등기가 넘어가게 되나요? 등기를 안한다는 말이 공부상 갑구에 기재가 안된다는 말인가요? 예를 들어 갑구 3. 매매로 인한 소유권이전 으로 기재가 되었는데, 4. 매매무효로 인한 소유권이전으로 기재되는게 아닌 그냥 3번에 2줄 그어버려서 등기를 안한다는 말인가요? (실질적으로 등기소에가서 계약이 무효임을 알려야함) 이밖에도 채권의 변제로 저당권의 소멸의 경우도 등기관이 돈을 다 갚았다는걸 어떻게 알고 말소등기 없이 소멸하게 되나요? 늘 좋은 강의 감사합니다.

양민 교수님의 답변

2024.02.07

안녕하세요 회원님


 갑이 빌라를 담보로 은행에서 5억을 대출받고 빌라에 국민은행앞으로 저당권을 설정해준 경우 


5년뒤에 5억의 부채를 은행에 가서 전액상환하면 채무가 소멸하게됩니다.

그러면 저당권은 채권[채무]가 존재해야 인정되는 데 채무가 소멸하게되면 저당권은 존재할수 없죠

[이를 학문적으로 부종성이라 합니다 

저당권은 채권에 종된 권리라는  의미]


따라서 갑이 국민은행에 가서 대출금5억을 전액상환하게 되면 채무가 소멸합니다.,이때   등기소에 가서 

은행채무를 변제하였으니 저당권을 말소해달라는 청구를 하지 않아도 이미 채무가 소멸하였으므로 저당권은 실질적으로 말소등기없이 소멸해 버린 상태라는 겁니다.

즉 등기소를 방문하여  저당권말소등기를 하지 않아도 저당권은 실질적으로 죽은 상태[소멸상태]라는 겁니다.

등기소에 가서 등기를 말소하는 것[등기관이 줄긋고 주말처리하는 것은 절차적인 것일뿐 실질적으로 저당권은  소멸한 상태라고 이해하는 것입니다]



감사합니다.


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