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질문글 한님우 교수님께 - 반환채무이행보장제도에 관한 재질문

공인중개사

중개사법령 및 실무

노*만

2024.02.05
한민우 교수님 바쁘신 와중에서 바로 답글을 달아 주셔서 감사합니다. 교수님께서 설명해주시는 형식논리적 흐름(수험상 이해)은 알 수 있습니다. 제가 궁금해하는 것은 실제 과정을 이해할 수 없다는 것입니다. 개업공인중개사 A가 저라고 했을 때, 매도 의뢰인 B의 10억원짜리 아파트를 매수의뢰인 C에게 중개하면서 매수의뢰인 C가 계약금 1억원을 매도의뢰인 B에게 주기로 했을 때, 예치기관은 허용된 기관 중에서 임으로 선택하여(예를 들어 국민은행으로 D지점으로 결정함) 그러나 예치명의자는 허용된 기관 중에서(개공은 제외) 은행, 보험회사, 신탁업자, 체신관서, 공제사업자, 전문회사 중에서 해야 한다는 것 까지는 알겠는데(예를 들어 “서초동우체국장”을 예치명의자로 하기로 했다고 함) 계약금 1억원들고 실제로 국민은행 D지점에 가서 뭐라고 말해야 합니까? 예치명의자를 “서초동우체국장”으로 1억원 예금해주세요. 라고 말하면 국민은행 D지점 직원이 무슨 말을 말하는지 알아듣지 못할건데 일을 어떻게 처리할 수 있을까요? 실제로 일을 진행하는 과정이 이해되지 않는다는 것입니다.(이론의 문제가 아니라 실제 진행과정을 이해할 수 없습니다) 그리고 예치명의자를 추상적인 “서초동우체국장” 이라고 해서 계약금 1억원을 예치명의자를 “서초동우체국장”으로 예금이 되었다고 하더라도 이것이 어떤 과정을 거쳐서 반환체무이행을 보장할 수 있다는 것인지요?

한민우 교수님의 답변

2024.02.06

실무적으로 우리 현실과 맞지 않은 부분이 많지요.

말씀하신대로 에스크로우가 우리 사회에 널리 알려져 있지 않아서, 실제로 이런 제도가 있는 것도 은행 등이 모르는 경우가 많습니다. 현실적으로는 예치한다면 개공의 명의로 은행 신탁계정 정도에 예치하겠지요. 

우체국장이 아니라 우체국의 명의로 예치한다면, 계약파기시 우체국이 계약파기의 원인에 따라 예치금을 정산하겠지요. 정산에 대한 부분은 법에 명문의 규정이 없고, 당사자간 충돌이 생기면 법원에 판단을 맡겨야 할 것입니다.

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