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질문글 임대차보호법 관련 질문입니다.

공인중개사

민법 및 민사특별법

정*운

2024.03.07
※ 부적합한 질문이나 무례한 내용이 포함될 시 별도 안내없이 삭제조치 될 수 있습니다. 교수님께 질문하기는 매월 최대 30개까지 가능합니다.

안녕하세요 교수님. 
임대차 관련 궁금한 사례가 있어서 이렇게 질문남깁니다. 

내용: 
2001년에 평소 지인관계인 갑(매도인)과 을(매수인)은 임대차계약을 전세금 1000만원에 계약함. 
2011년에 갑이 불가피하게 전세금을 반환하지 못하자, 을은 자신을 등기 후 지인을 갑의 빌라에 거주하게하고 (법정갱신) 
갑에게 지인이 거주할거라고 말로 통보하며 을은 다른 아파트로 이사감.(등기는 그대로)
2019년 갑이 자녀인 병에게 상속 (을에게 알림) -> 2023년 그 빌라가 재개발대상지로 선정되어 을은 이사비 이주비를 받게됨

그 후 병이 을에게 갑이 지닌 채무 1000만원을 갚은다고하자, 
을이 당시 시세와 이자비용, 그리고 누수로 인한 공사비용 등 추가적인 비용을 요구한다.


ㅡ

질문 Q)

1. 확정일자를 받지 않은 을에게 전세금반환을 해야하는지? (등기와 이전은 대항력있는 거라고 배웠는데, 실질적으로 이전은 가족이 아닌 친구가 거주중이라고한다면 이는 대항력있는게 되는지?)


2. 갑과 병에게 말만 했을 뿐 다른 서류가 없을 때 무단전대로 계약해지사유가 해당이되는지?


3. 누수비용역시 하자보수비용으로 갑.병이 을에게 지불해야하는게 맞는지?


궁금합니다. 

양민 교수님의 답변

2024.03.13

안녕하세요 회원님


사살관계에 따라서 결론이 달라질수 있는 점을 고려하여 회원님이 주장하시는 사실관계만을 토대로  답변을 드립니다


1. 확정일자를 받지 않은 을에게 전세금반환을 해야하는지? 

(등기와 이전은 대항력있는 거라고 배웠는데, 실질적으로 이전은 가족이 아닌 친구가 거주중이라고한다면 이는 대항력있는게 되는지?)

확정일자는 경매처분했을때  배당받기위하여 필요한 요건이고 대항력은 전입신고와 인도가 요건입니다.

임차인의 가족이 거주하면 대항력이 유지됩니다  다만 임차인의  친구는 가족관계증명서류로 가족이 아님이 분명하므로 대항력을 주장하지 못합니다

다만  임차인의 지인에게 임차권을 양도하는 것을 임대인의 동의를 얻어  지인이 전입신고를 하여 거주하고 살고 있다면  원래의 임차인이 가지는 대항력을 소멸되지 않고 존속한다는 것이 판례입장입니다[대판 93다10552]


2. 갑과 병에게 말만 했을 뿐 다른 서류가 없을 때 무단전대로 계약해지사유가 해당이되는지?

임대인의 동의를 얻고 임차인이 지인에게 양도하여야  대항력이 존속합니다  

서로 주장하는  사실관계에 따라서 달라질수 있어보입니다


3.누수비용역시 하자보수비용으로 갑.병이 을에게 지불해야하는게 맞는지?임차인이 개보수한 누수비용은 입증한다면 상환청구할수 있습니다[민법626조 근거규정]


홧팅을 함께 합니다.

감사합니다,

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