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교수님께 질문하기 게시판

질문글 영업소득세 외

공인중개사

부동산학개론

김*호

2018.09.26

교수님, 안녕하세요? 다음 사항이 잘 이해가 안되어 질문 드립니다


1. 영업소득세 계산관련

    

   ㅇ 기본서 p 334에 보면, 영업소득세 계산시, 원금상환분은 더하고 이자지급분은 빼라고 돼 있습니다. 그런데, 옆 p 335 확인예제를 보면, 세후현금수지를 구할때 부채서비스액(원리금상환액) 9천만원은 빼고 계산하는건 알겠는데, 그 아래 영업소득세 계산을 할때 이자지급분 2천만원만 빼주는데 원금 7천만원은 왜 더해주지 않는지 잘 이해가 안되는군요.. (p 388 4번문제도 동일)


2. 감채기금계수나 저당상수계수 등은 일일이 계산안해도 문제에서 적시해주는 거겠죠?


3. LTV와 DTI 관련

    ㅇ p482 3번 문제에서요, DTI의 원리금은 3백만원이고 LTV융자금과 비교해 보려면,

       융자금X (월 저당상수X12개월)=3백만원에서 융자금은 38,801,800 으로 비교를 

       해야하는게 아닌가 싶어서요


이상입니다. 부탁드립니다~~

신관식 교수님의 답변

2018.09.28
늘 행복하십시오.

1)영업소득세의 계산과정은 우리(한국)식 계산과정이 아닙니다.
주로 미국에서 부동산학을 연구해온 학자들이 미국식 내용을 적용한 것입니다.

이자지급분은 소득(수익)에 기여한 바가 없으니 세금을 구하는 과정에서 공제(차감)대상이 되는 것이구요~
원금상환분은 그 만큼 지분이 형성된 결과이므로 소득(수익)에 기여한 바가 있어서 세금부과의 대상이 된다는 것으로 정리하시면 됩니다.

순영업소득 + 대체충당금 - 이자지급분 - 감가상각비 = 과세대상 소득
세전현금수지 + 대체충당금 + 원금상환분 - 감가상각비 = 과세대상 소득

구하는 과정만 차이가 있을 뿐 결과는 동일하게 계산됩니다.
순영업소득은 부채서비스를 고려하지 않은 것이므로, 원금상환분을 과세대상소득에 반영하지 않은 것이구요, 이자만 공제하여 과세대상소득을 구합니다.

세전현금수지는 부채서비스를 고려한 것이므로, 원금상환분을 과세대상소득에 반영하는 것으로 정리하시면 되겠습니다.

시험이 코 앞이니...단순하게 정리하시기 바랍니다.

2)감채기금계수나 저당상수 값 자체를 구하는 문제가 아직까지 출제된 적은 없습니다만, 공식은 필수적으로 알고 가셔야 합니다.

3)융자금이 아닌 첫 회 월불입액(원리금)을 구하는 문제입니다.
대부비율 50%일 때 주택가격이 1억원이니 융자금액은 5,000천만원이지요?
따라서 원리금 322,150원 = 융자금 5,000만원 x 월 저당상수 0.006443
편집과정에서 해설 일부가 누락되었습니다.

총부채상환비율 30%일 때 연소득 1,000원이니 연간 원리금은 300만원입니다.
따라서, 월 원리금은 300만원/12월 = 250,000입니다.

적은 한도이므로 250,000원입니다.


감사합니다.
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