해커스 합격 교수진

교수님께 질문하기 >
이용 안내
  1. 초보 수험 가이드
  2. 무료특강
  3. 공지사항

교수님께 질문하기 게시판

질문글 임대차 계약 문의 합니다.

공인중개사

민법 및 민사특별법

최*홍

2023.06.01
공부하다 문뜩 궁금한게 생각나서 질문 드려요 임차인이 임대료를 3기 연체되면 계약해지 사유가 된다고 배웠는데요 매달 10일씩 6개월을 늦게 줬다고 가장하면 계약기간동안 연체날을 합산해서 3개월만 되면 되는 건지요?? 그리고 해지가 된다면 바로 다음날부터 임차인은 영업을 할수 없게 되는지요?

박문호 교수님의 답변

2023.06.01

안녕하세요. 


먼저 임대차가 주택인지 아니면 상가인지를 먼저 특정하셔야 합니다. 그리고 만약에 상가라면 상임법이 적용되는경우 인지 아니면 그렇지 않은지도 알려주셔야 합니다. 


왜냐하면 주택이면 2기연체이고 상가면 3기 연체이면 계약을 해지할 수 있습니다. 그런데 만약에 상임법의 적용을 받지 않으면 그냥 민법상 임대차가 되니까 다시 2기가 됩니다. 

질문을 보면 상가인 것 같고 상임법이 적용되는 것을 전체로 설명하겠습니다.


판례는 차임연체와 관련해서 일관된 입장입니다. 

만약 차임의 연체액이 3기에 달하는 경우란 연속해서 3기 연체는 당연한 것이고 연체의 합산액이 3기에 달하는 경우도 포함됩니다. 

차임이 100만원이라고 할 때 매달 50만원만 준다면 6개월이 지나면 연체액이 3기에 달하니까 해지사유가 됩니다. 


이제 질문하신 경우를 봅니다.


임차인이 임대료를 3기 연체되면 계약해지 사유가 된다고 배웠는데요 매달 10일씩 6개월을 늦게 줬다고 가장하면 계약기간동안 연체날을 합산해서 3개월만 되면 되는 건지요?? 


질문을 하신 경우가 어떤 경우인지를 일단 글로 보면 이해가 어렵습니다. 제가 생각한 것은 매달 1일이 차임지급일인데 차임을 매달 10일에 그러니까 10일 늦게 지급한 경우를 말하시는 것이 아닌지요?

그러니까 차임을 주긴 주는데 늦게 주는 경우를 말씀하시는 것 같습니다. 

이런 경우는 계약해제사유는 안됩니다. 


조문을 보면(질문을 임대료를 3기 연체하면 계약을 해지할 수 있다고 하셨기 때문입니다) 

상임법 제10조의 8 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 


차임이 제 날짜보다 늦게 지급된 것은 계약해지사유는 아니고 그 지체된 기간 동안의 연체이자 즉 손해배상은 청구할 수 있습니다. 


 그리고 해지가 된다면 바로 다음날부터 임차인은 영업을 할수 없게 되는지요?


해지가 법적으로 효력을 발생하려면 상대방에 도달하여야 합니다. 따라서 내용증명을 보내서 반송이 없으면 도달된 것으로 봅니다. 법적으로는 그러면 임대차가 효력을 상실한 것이고 임차인은 임대인에게 목적물을 반환해야 합니다. 

그런데 현실은 그렇지 않은 경우가 더 많고 임차인은 계속 영업을 합니다. 그런 경우엔 임차인의 점유는 불법점유가 되는 것이고 그래서 다시 퇴거하라고 소송을 내서 판결이 확정되어야 강제집행을 할 수 있습니다. 시간이 오래 걸릴 수가 있습니다. 그래서 법은 멀고 주먹은 가깝다라는 말이 있습니다. 


주제넘게 질문하지 않은 부분에 대해서까지 자세히 답변드렸습니다. 

만약에 질문의 취지를 제가 오해하였다면 다시 질문을 하시기 바랍니다.


감사합니다.   

 

내 질문내역
상담내용
번호 과목명 제목 작성자 등록일 조회수
68558 민법 부재자 권한에 관해 질문드립니다 김*현 2024-04-30 13
민법 김지원입니다(답변입니다).. 김지원 2024-04-30 13
68557 중개사법령 및 실무 비법특강 김*욱 2024-04-30 16
특강 홍덕기 2024-04-30 16
68556 부동산학개론 문제에 %나올때 언제 소수점 or % 구분 문의합니다. 엄*만 2024-04-30 21
네~ 안녕하세요~ 신관식 2024-04-30 21
68555 민법 및 민사특별법 오표시무해의원칙 한*주 2024-04-30 13
68554 부동산세법 세부담상환 질문드려요 오*은 2024-04-30 4
답글입니다 김성래 2024-04-30 4
68553 중개사법령 및 실무 OX 헷갈려서 질문 드립니다.ㅠㅠ 최*정 2024-04-30 6
대표자 한민우 2024-04-30 6
68552 시설개론 질문합니다 박*민 2024-04-29 9
질문합니다 송성길 2024-05-01 9
68551 부동산세법 김성래 교수님께 질문드립니다. 이*석 2024-04-29 14
답글입니다. 김성래 2024-04-30 14
68550 시설개론 질문있습니다 박*민 2024-04-29 6
질문있습니다 송성길 2024-05-01 6
68549 민법 및 민사특별법 박결선생님 정*숙 2024-04-29 6
게시물 검색
닫기
15세 중학생도 해커스로 합격
처음 오셧나요? 닫기
간편 상담신청
1588-
2332 무료신청 ＞

[개인정보 수집·이용 동의 문안]

공인중개사 자격보유 상담진의 1:1 학습상담

-

-

개인정보 수집/이용 동의

1. 개인정보 수집·이용 목적
1) 상담신청에 따른 안내 및 관련 문의 사항 응대 등
2) 이벤트 참여 내역 관리를 통한 혜택 중복 수령 방지 등
3) 광고성 정보 수신에 별도 동의한 자에 한하여 해커스 공인중개사를 비롯한 해커스 교육그룹의 새로운 서비스 신상품이나 이벤트, 최신 정보 안내 등 신청자의 취향에 맞는 최적의 서비스를 제공하기 위함.
(해커스교육그룹: 해커스인강, 해커스프랩, 해커스톡, 해커스중국어, 해커스일본어, 해커스잡, 해커스금융, 해커스임용, 해커스공무원, 해커스경찰, 해커스소방, 해커스어학원, 해커스주택관리사, 위더스교육, 위더스독학사, 해커스편입 등)

2. 개인정보 수집·이용 항목: 이름, 휴대폰번호

3. 개인정보 보유/이용 기간: 수집한 개인정보는 수집 시로부터 1년간 이용하며,내역관리를 위해 추가 1년을 보관한 후 파기합니다. (총 2년 보유) 다만, 보유 및 이용기간 동안 개인정보 이용에 철회하시는 경우에는 그 즉시 파기합니다.

4. 신청자는 개인정보 수집·이용을 거부할 수 있습니다. 단, 거부의 경우에는 상담신청이 제한됩니다.


상담 신청

X
isms