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공인중개사

민법 및 민사특별법

정*진

2021.05.14
1) 임차인의 지위와 분리하여 부속물매수청구권만을 양도 할 수 없다. (O) -> 부속물매수청구권이나 지상물매수청구권은 무조건 당사자 임차인만 행사할수 있는 것인가요?? 만약 그렇다면 왜 그런건지 설명해주실수 있나요??ㅜ 2) 토지 내지 건물의 임차인에게 부속물매수청구권이 인정된다. (X) -> 토지 내지 건물의 임차인이 토지 임차인을 뜻하는 거라면 지상물매수 청구권이 맞는데 토지내지 건물의 임차인은 건물임차인을 말하는거 아닌가요 그럼 부속물매수 청구권이 맞는것 아닌가요?? 3) 임대인이 재판상 청구한 차임증액청구가 상당하다고 인정되는 경우, 증액의 효력은 판결확정시에 발생한다.(X) -> 차임증감청구권은 형성권이기 때문에 법원엣 판결확정나면 소급해서 유효가 되는 것인가요?? 그럼 모든 형성권은 법원판결확정시 전부다 소급효가 되는 건가요?? 4) 기간의 약정이 없는 임대차의 해지통고, 임차인의 차임감액청구권, 비용상환청구권, 토지임차인의 임대차갱신청구권 및 지상물매수청구권, 건물임차인의 부속물매수청구권은 임차인에게 불리하게 약정한 경우에는 무효이다. (X) -> 임차인에게 유리한 조건들은 다 강행규정이고 임차인에게 불리한조건은 다 임의규정아닌가요?? 위에 비용상환청구권은 임의규정 으로 알고 있는데 그럼 이지문이 틀린거면 임차인에게 불리하게 약정한 경우는 유효라는 뜻인가요?? 5) 임대차기간이 만료된 경우에 임차목적물 명도의무와 임차보증금 중 임대차에 관하여 명도시까지 생긴 모든 채무를 청산한 나머지를 반환할 의무는 동시이행의 관계에 있다. (O) -> 임차목적물 명도의무가 무슨뜻인지 잘 모르겠어요 .. 명도시까지 생긴 모든 채무가 필요비 유익비를 뜻한는건가요?? 그럼 임대차가 끝나는 시점에 비용상환청구권하고 목적물 양도가 동시이행관계에 있다는 뜻인가요??

민희열 교수님의 답변

2021.05.14
안녕하세요?
1) 부속물매수청구권은 건물임차인에게 인정되는 권리이기 때문에 그렇습니다. 따라서 분리하면 안됩니다.
2) 부속물매수청구권은 건물임차인에게 인정되는 권리입니다. 토지임차인에게 인정되는 권리가 아닙니다. 그래서 틀린 것입니다. 토지임차인에게는 지상물매수청구권이 인정됩니다.

제가 틈틈이 답글을 달고 있는데
한꺼번에 질문을 올리면 답글 달기가 곤란합니다.
나머지는 따로따로 올려 주세요.
앞으로도 따로따로 부탁드립니다
시간 나는대로 답글 올리겠습니다.
열공하세요^^
민희열 드림

민희열 교수님의 답변

2021.05.15
3) 형성권의 특성상 권리행사가 있으면 권리변동이 생기게 되는 것입니다. 법원의 판결이 문제되는 것은 따로 다툼의 여지가 있는 것들입니다.
4) 임대차는 편면적 강행규정이다. 이렇게 정리하시고 비용상환청구권을 포기하는 것은 임차인에게 불리한 것이지만 임의규정이므로 포기가 가능하다. 예를 들어 지상물매수청구권이 편면적 강행규정이라는 것은 그 권리를 포기하는 것은 무효이지만, 임대인이 다른 보상을 한다든지 하여 임차인에게 불리하지 않으면 유효라는 것입니다.
5) 임대차종료시 임차인의 임차목적물 명도의무와 임대인의 보증금반환의무가 동시이행관계입니다. 임차인이 차임 등을 연체하였다면 보증금에서 그것을 공제한 나머지를 돌려 주는데 명도의무와 동시이행관계라는 뜻입니다. 그리고 목적물을 인도하는 것 중에서 건물은 명도한다고 표현하기도 합니다. 일본식 표현이라고 해서 점차 안쓰고 있지만 실무상 쓰는 표현입니다.

절대 붙는다!
민희열 드림
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