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질문글 현황조사서 내 점유관계

부동산실전

부동산경매

백*철

2020.12.28
교수님 안녕하세요 1)만약 현황조사서에 "점유관계 없음" 이 아니라, 점유관계 "미상" 또는 "이해관계인 만날 수 없어 점유 및 임대차 관계는 알 수 없음" 이라고 나와 있는 경우는 점유관계가 있을 수도 있다고 봐야 하는건지요? 2) 현황조사(2019. 1. 28) 사진에 '유치권행사'라는 현수막이 당해물건에 붙어 있는데, (경매개시일 2019. 1. 14) 이 같은 경우 언제부터 점유가 되었는지는 별도로 파악해야 하는 것인지요? 2-1)또한 실제 사람에 의한 점유가 아니라, '유치권행사'라는 현수막만 걸어두고 사람이 없는 경우도 유치권이 인정되는지 궁금하고, 3) 마지막으로, 위 처럼 점유개시시점이 경매개시결정 전후인지는 불명확하나, 입찰 전 현장 답사시, 현수막 등이 없거나, 점유가 없는 상태라면, 유치권에 의한 대항력이 깨지는지 궁금합니다. 질문이 길어 송구합니다. 늘 감사드립니다.

황정선 교수님의 답변

2020.12.28

-답변드립니다.

-1) 만약 현황조사서에 "점유관계 없음" 이 아니라, 점유관계 "미상" 또는 "이해관계인 만날 수 없어 점유 및 임대차 관계는 알 수 없음" 이라고 나와 있는 경우는 점유관계가 있을 수도 있다고 봐야 하는건지요?

-네 맞습니다. 권리분석은 항상 보수적으로 해야 합니다.

-2) 현황조사(2019. 1. 28) 사진에 '유치권행사'라는 현수막이 당해물건에 붙어 있는데, (경매개시일 2019. 1. 14) 이 같은 경우 언제부터 점유가 되었는지는 별도로 파악해야 하는 것인지요?

-실무적으로 현황조사서나 감정평가서상 유치권의 흔적이 있는 경우 일단은 유치권 성립요건중 점유는 인정하고 조사하는 것이 안전합니다. 물론 경매개시결정 후 점유취득을 입찰자가 증명할 수 있는 증거가 있다면 대단히 유리합니다.

-2-1)또한 실제 사람에 의한 점유가 아니라, '유치권행사'라는 현수막만 걸어두고 사람이 없는 경우도 유치권이 인정되는지 궁금하고,

-점유는 사실상 점유하고 있어야 합니다.

-3) 마지막으로, 위 처럼 점유개시시점이 경매개시결정 전후인지는 불명확하나, 입찰 전 현장 답사시, 현수막 등이 없거나, 점유가 없는 상태라면, 유치권에 의한 대항력이 깨지는지 궁금합니다.

-맞습니다. 확립된 판례가 경매개시결정 후의 점유는 압류의 처분금지적 효력에 대항할 수 없다고 하고 있습니다. 따라서, 경매 매수인에게 유치권을 주장할 수 없습니다.

-이상입니다.
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