해커스 합격 교수진

교수님께 질문하기 >
이용 안내
  1. 초보 수험 가이드
  2. 무료특강
  3. 공지사항

교수님께 질문하기 게시판

질문글 용익적 지속사용에 대한 문제

공인중개사

민법 및 민사특별법

심*정

2020.03.02

교수님 안녕하세요
강의 잘 듣고 있습니다
실생활과 접목하여 좀 궁금한 사항이 있어서요

상가임대차 보호를 못받는 상가 25개호실 임대차계약에서
임차인은 병원개원을 하고자 장기간 사용을 하기를 원합니다. (보증금은 2억원이지만 인테리어 비 등 초기투자비용은 30억원 정도 들어갑니다)
임차인은 전세권설정을 25개호실에 대해서 하려고 했으나,
임대인은 일부호실에 대해 대출을 받아야 하니 보증금(2억원)에 상당하는 일부 3개 호실에 대해서만 저당권으로 설정을 하라는 입장입니다.
이 경우 임대차계약서에 20년 계약, 특약에 임대인이 바뀌더라도 동일한 조건으로 계약을 승계하겠다는 조항을 넣는다면,
20년간 용익적 사용권을 보장받을 수 있는건가요?
법무사, 변호사 자문을 받아보니 답들이 다 갈려서요.
공통적으로는 채권확보에 대해서는 문제는 없다는 입장이고,
1. 지속사용권에 대해서는 어떤 전문가는 경매로 넘어간다면 전세권이던, 저당권이던 상관없이 임대인이 바뀌어 보증금 주고 나가라고 하면 할 수 없으므로
임대차 계약서에 최대한 보장장치를 해놓으면 된다는 입장인 것이고,
2. 어떤 전문가는 전세권설정을 하면 존속기간까지 다 보장받을 수 있으니 무조건 전세권 설정을 해야 한다는 입장이고,
3. 어떤 전문가는 전세권 설정을 안하더라도 임대차 계약을 20년으로 해놓으면 경매로 넘어갔을 시에도 용익적 사용권(대항력?)이 가능하다는 입장입니다.
자격증 따고 실무에 나갔을 때도 이런 경우 생길경우 헛갈릴 것 같고, 제가 아직 공부가 덜 되서 그렇겠지만 책을 찾아봐도 맞는 경우의 수를 잘 못찾겠는데
답변 좀 부탁립니다, 교수님~

채희대 교수님의 답변

2020.03.02
안녕하세요

1. 일단 선순위의 저당권이나 근저당권이 설정되어 있는 상태라면 경매시에는 용익권은 소멸합니다. 물론 용익권자가 계속 사용을 위하여 선순위의 저당권을 대위변제로 소멸시켜서 자신이 최선순위가 되면 존속할 수 있습니다.

2. 존속기간 약정을 통한 사용의 문제입니다.
전세권은 최장기간 10년의 제한이 있으므로 20년 약정을 해도 10년으로 단축됩니다. 따라서 전세권등기는 20년 사용을 위해서는 의미가 없습니다.
그러나 임차권은 최장기간 제한이 없으므로 20년 약정기간의 사용을 할 수 있습니다.

이상 답변드립니다.
감사합니다.
내 질문내역
상담내용
번호 과목명 제목 작성자 등록일 조회수
62512 민법 및 민사특별법 비진의표시 대리권 남용과 이중매매의 대리권 배임행위 비교 김*욱 2023-08-30 422
대리권남용의 법리에 관한 답변입니다.. 박결 2023-09-02 422
62511 부동산공시법령 질문드립니다 김*선 2023-08-30 583
답변 양기백 2023-08-31 583
62510 민법 및 민사특별법 비진의표시 김*욱 2023-08-30 328
사직서의 제출과 비진의의사표시에 관한 판례 정리 박결 2023-09-02 328
62509 부동산공법 질문드립니다 김*선 2023-08-30 294
안녕하세요? 한종민입니다. 한종민 2023-09-02 294
62508 민법 및 민사특별법 불공정한 법률행위 김*욱 2023-08-30 367
민법 제104조에 관한 답변입니다. 박결 2023-09-02 367
62507 민법 및 민사특별법 188p q22 이*연 2023-08-30 243
법정지상권 양민 2023-09-04 243
62506 부동산학개론 계산문제 자료 심*정 2023-08-30 411
강양구 강양구 2023-08-31 411
62505 민법 및 민사특별법 안녕하세요 선생님! 김*성 2023-08-30 414
안녕하세요. 박사부입니다. 박문호 2023-08-31 414
62504 부동산공시법령 고유번호에 관한 사항입니다 이*석 2023-08-30 674
안녕하세요~~ 홍승한 2023-08-31 674
62503 부동산세법 학습상담 김*기 2023-08-30 414
답변 드립니다..^^. 강성규 2023-08-30 414
게시물 검색
닫기
15세 중학생도 해커스로 합격
처음 오셧나요? 닫기
간편 상담신청
02)
597-9000 무료신청 ＞

[개인정보 수집·이용 동의 문안]

공인중개사 자격보유 상담진의 1:1 학습상담

-

-

개인정보 수집/이용 동의

1. 개인정보 수집·이용 목적
1) 상담신청에 따른 안내 및 관련 문의 사항 응대 등
2) 이벤트 참여 내역 관리를 통한 혜택 중복 수령 방지 등
3) 광고성 정보 수신에 별도 동의한 자에 한하여 해커스 공인중개사를 비롯한 해커스 교육그룹의 새로운 서비스 신상품이나 이벤트, 최신 정보 안내 등 신청자의 취향에 맞는 최적의 서비스를 제공하기 위함.
(해커스교육그룹: 해커스인강, 해커스프랩, 해커스톡, 해커스중국어, 해커스일본어, 해커스잡, 해커스금융, 해커스임용, 해커스공무원, 해커스경찰, 해커스소방, 해커스어학원, 해커스주택관리사, 위더스교육, 위더스독학사, 해커스편입 등)

2. 개인정보 수집·이용 항목: 이름, 휴대폰번호

3. 개인정보 보유/이용 기간: 수집한 개인정보는 수집 시로부터 1년간 이용하며,내역관리를 위해 추가 1년을 보관한 후 파기합니다. (총 2년 보유) 다만, 보유 및 이용기간 동안 개인정보 이용에 철회하시는 경우에는 그 즉시 파기합니다.

4. 신청자는 개인정보 수집·이용을 거부할 수 있습니다. 단, 거부의 경우에는 상담신청이 제한됩니다.


상담 신청

X
isms