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질문글 용익적 지속사용에 대한 문제

공인중개사

민법 및 민사특별법

심*정

2020.03.02

교수님 안녕하세요
강의 잘 듣고 있습니다
실생활과 접목하여 좀 궁금한 사항이 있어서요

상가임대차 보호를 못받는 상가 25개호실 임대차계약에서
임차인은 병원개원을 하고자 장기간 사용을 하기를 원합니다. (보증금은 2억원이지만 인테리어 비 등 초기투자비용은 30억원 정도 들어갑니다)
임차인은 전세권설정을 25개호실에 대해서 하려고 했으나,
임대인은 일부호실에 대해 대출을 받아야 하니 보증금(2억원)에 상당하는 일부 3개 호실에 대해서만 저당권으로 설정을 하라는 입장입니다.
이 경우 임대차계약서에 20년 계약, 특약에 임대인이 바뀌더라도 동일한 조건으로 계약을 승계하겠다는 조항을 넣는다면,
20년간 용익적 사용권을 보장받을 수 있는건가요?
법무사, 변호사 자문을 받아보니 답들이 다 갈려서요.
공통적으로는 채권확보에 대해서는 문제는 없다는 입장이고,
1. 지속사용권에 대해서는 어떤 전문가는 경매로 넘어간다면 전세권이던, 저당권이던 상관없이 임대인이 바뀌어 보증금 주고 나가라고 하면 할 수 없으므로
임대차 계약서에 최대한 보장장치를 해놓으면 된다는 입장인 것이고,
2. 어떤 전문가는 전세권설정을 하면 존속기간까지 다 보장받을 수 있으니 무조건 전세권 설정을 해야 한다는 입장이고,
3. 어떤 전문가는 전세권 설정을 안하더라도 임대차 계약을 20년으로 해놓으면 경매로 넘어갔을 시에도 용익적 사용권(대항력?)이 가능하다는 입장입니다.
자격증 따고 실무에 나갔을 때도 이런 경우 생길경우 헛갈릴 것 같고, 제가 아직 공부가 덜 되서 그렇겠지만 책을 찾아봐도 맞는 경우의 수를 잘 못찾겠는데
답변 좀 부탁립니다, 교수님~

채희대 교수님의 답변

2020.03.02
안녕하세요

1. 일단 선순위의 저당권이나 근저당권이 설정되어 있는 상태라면 경매시에는 용익권은 소멸합니다. 물론 용익권자가 계속 사용을 위하여 선순위의 저당권을 대위변제로 소멸시켜서 자신이 최선순위가 되면 존속할 수 있습니다.

2. 존속기간 약정을 통한 사용의 문제입니다.
전세권은 최장기간 10년의 제한이 있으므로 20년 약정을 해도 10년으로 단축됩니다. 따라서 전세권등기는 20년 사용을 위해서는 의미가 없습니다.
그러나 임차권은 최장기간 제한이 없으므로 20년 약정기간의 사용을 할 수 있습니다.

이상 답변드립니다.
감사합니다.
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