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공인중개사

부동산학개론

송*명

2021.05.15
안녕하세요.인강생입니다. 어림셋법은 화폐의 시간가치를 고려못함. 종합자본환원율(환원이율)=순영업소득/총투자액 =부채감당율x저당비율x저당상수 저당상수는 화폐의시간가치를 고려한것인데 환원이율은 어떻게 어림셋법에 속하는지요? 회답을기다립니다.감사합니다.

신관식 교수님의 답변

2021.05.15
늘 행복하십시오~

수익방식(8편)에서 수익가액 = 순영업소득 / 환원이율...로 구하였지요?

수식의 분모인 환원이율은 수익가액을 구하기 위한 할인율입니다.
위 수식을.. 환원이율 = ...이렇게 정리하면(수업시간에 설명드렸습니다. 투자론 324페이지에 가서 확인하여 드렸습니다.)
환원이율 = 순영업소득 / 수익(부동산)가액...이 되지요?
분모값 수익(부동산)가액은 동의어로 총투자액이지요?
이렇게 표현하면 환원이율은 수익률 개념이 되기도 합니다.

따라서. 다시 수식을 바꿔쓰면 환원이율 = 순영업소득 / 총투자액...
이 수식이 투자론에서 공부했던 총투자수익률입니다...
총투자수익률 = 종합자본환원율 = 종합환원율 = 자본환원율...이렇게도 표현합니다.

수식을 위에 설명드린 바와 같이 바꾸어서 사용도 하기 때문에, 총투자수익률을 자본환원율이라고도 하는 것입니다. 총투자수익률(자본환원율)은 화폐의 시간가치를 고려하지 않습니다. 즉 장래 예상수익을 현재가치화하여 투자분석하지 않는다는 것입니다.

질문하신 부채감당법에 의한 환원이율의 계산과정에서 저당상수가 포함되어 있다고 하여 시간가치를 고려한다...이렇게 정리하는 것은 아닙니다.
전혀 무관한 내용이구요~

화폐의 시간가치를 고려한다..라는 것은 장래(미래) 예상수익을 현재가치화하여 투자분석한다는 것입니다.
순현가법, 내부수익륣법, 수익성지수법 등이 화폐의 시간가치를 고려하는 방법입니다.

다시 정리하면, 자본환원율(총투자수익률)은 '환원'이라는 단어가 포함되어 있어도(수식을 수익가액과 환원이율로 정리하는 과정에서 자본환원율이라고만 하는 것입니다.) 현재가치화 하여 투자분석하는 것은 아닙니다.

감사합니다~

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